Новостройки от собственников

Готовые квартиры
От 700 у.е. за кв.м

АН Твоя столица
+375 17 215 0030

Карта новостроек

Карта новостроек Минска
Все предложения из базы новостроек можно просмотреть на карте Минска и других городов Беларуси.

Курсы валют


Зарубежная ипотека: топ-10 подводных камней

20.06.2017
 
По данным исследования британской компании Rightmove, недвижимость в ипотеку покупают примерно по 20 % клиентов в Испании и Франции, 25 % в Италии и 35 % в США

Брать кредит выгодно, особенно в европейских странах: ставки в Австрии, Германии, Швейцарии и Франции редко превышают 2 % годовых, в то время как в США они составляют в среднем 4 %, а на развивающихся рынках достигают 8 % и более.

Однако для иностранных заёмщиков низкие ставки часто сопряжены с подводными камнями — рисками, ограничениями и дополнительными требованиями.

1. Валютные риски

Чаще всего банки выдают ипотеку иностранным заёмщикам в валюте той страны, где находится приобретаемый объект. Например, россиянин получает зарплату в рублях, покупает недвижимость в Германии и берёт кредит в евро. Если объект сдаётся в аренду, инвестор выплачивает кредит средствами арендного дохода. В этом случае и расходы на ипотеку, и доход выражены в евро. Но если покупатель приобрёл в кредит недвижимость для собственного пользования, и единственный источник дохода для него — заработок в рублях, возникает риск, что при падении российской валюты расходы на ипотеку вырастут.

Иногда банки ЕС выдают кредиты в чужой для них и заёмщика валюте — в швейцарских франках. Тогда риски ещё выше. По сообщению Guardian, с 2003 по 2008 годы британцы массово брали ипотеку в франках для покупки недвижимости на Кипре. Швейцарская валюта считалась стабильной, и выраженные в ней ставки были ниже, чем в евро и фунтах. Но с началом кризиса 2008 года курс франка взлетел, и ипотека подорожала. Как рассказывает The Telegraph, в 2007 году британцы Дэвид и Мишель Уилкинсон купили рядом с кипрским курортом Айя-Напа дом за 130 тыс. фунтов стерлингов. Они внесли 30 тыс. фунтов в качестве первоначального взноса и взяли кредит во франках в эквиваленте 100 тыс. фунтов стерлингов. Из-за роста швейцарской валюты ежемесячный платёж Уилкинсонов вырос с 300 фунтов в 2009-м до 800 фунтов в 2013 году.

Совет

«При покупке коммерческой недвижимости нужно стремиться к тому, чтобы валюта займа совпадала с валютой арендного дохода — так можно избежать валютных рисков. Если в ипотеку покупается жильё для собственного пользования, валютные риски остаются, и их сложно застраховать», — говорит Кирилл Шмидт, директор по финансовым сервисам Tranio.

2. Риски плавающих ставок

Банки выдают кредиты под плавающие и фиксированные ставки. Плавающие меняются вместе с индексами финансового рынка (инфляция, доходность облигаций, межбанковские ставки предложения — Euribor, Libor). А фиксированные остаются на одном уровне в течение всего периода кредитования.

Многие клиенты предпочитают плавающие ставки, так как они ниже фиксированных. Например, в Италии средняя фиксированная ставка — 3,5 % годовых, а средняя плавающая составляет менее 3 %.

Хотя плавающие проценты кажутся привлекательными, стоит учесть, что при малейшем изменении на финансовом рынке банк повысит ставку. В результате кредит может оказаться неподъёмным. Например, многие канадцы до сих пор вспоминают, как в 1980–1981 годах ставка в их стране выросла с 15 до 21 %.

Совет

«Фиксированные ставки выше, так как в них включена стоимость риска изменения ставок для банка. При плавающих процентах риск повышения ставок переносится с банка на клиента. В марте 2017 Федеральный резерв США повысил учётную ставку и планирует сделать это ещё два раза до конца года. Это может вызвать рост ставок и в европейских странах. Мы рекомендуем не брать кредиты с плавающими процентами в текущей ситуации», — говорит Кирилл Шмидт.

3. Затянутый процесс

Ещё один распространённый риск связан с тем, что от подачи заявки в банк до заключения сделки часто проходят месяцы. Бывают случаи, когда покупатель подаёт документы на получение кредита в июле, а сделка заключается только в декабре. Особенно затягивается процесс, когда ипотека переоформляется с одного заёмщика на другого. Не все продавцы готовы долго ждать.

Особенно много времени покупатели тратят на открытие счёта, который нужен, чтобы внести задаток, получить ипотеку и впоследствии оплачивать счета. «Чтобы перевести деньги на счёт в Европе или США, надо объяснить источник происхождения средств. Это строгий процесс, который может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Высока вероятность, что без заранее агрегированных на зарубежном счету денег вы упустите интересное предложение», — говорит Георгий Качмазов.

Рассказывает Дарья, покупательница квартиры на Лазурном Берегу: «Чтобы зарезервировать за собой объект, здесь [во Франции] нужно внести предварительный платёж. Оказалось, что россиянину это сделать непросто, если он не имеет счёта во Франции. А вот открытие счёта для нашего соотечественника — это сложная процедура, связанная с длинной и тщательной проверкой происхождения средств, которые вносятся на счёт. И тут вам, кстати, не помогут счета в других европейских странах. У нас это заняло примерно три месяца».

Совет

«Рекомендуем заранее решать все вопросы, связанные с переводом денег и ипотекой в целом. Специальные компании помогут открыть счёт и подготовить всё необходимое ещё до того, как вы поедете выбирать недвижимость и заключать договор с продавцом. Мы можем подсказать, к кому и в какой стране обратиться», — говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

4. Ограниченный срок кредитования

Банки некоторых стран, например, Германии и Швейцарии, часто дают резидентам кредиты на 30 и более лет. «Выглядит это так: на первые 10 лет ставка фиксируется, а дальше она может измениться в зависимости от экономических условий», — говорит Кирилл Шмидт. Например, в Германии покупатель квартиры стоимостью 100 тыс. евро занимает у банка 50 тыс. евро под 1,5 % годовых на 10 лет и платит за ипотеку лишь 145 евро в месяц. Через 10 лет он перезаключает договор ещё на 30 лет, чтобы выплатить остаток по телу кредита (40 тыс. евро).

Многие нерезиденты хотят взять кредит на 30 и более лет, чтобы сократить ежемесячные платежи. Но зарубежным покупателям банки большинства стран выдают ипотеку максимум на 10 или 20 лет.

Самые короткие сроки кредитования нерезидентов установлены в Великобритании — от двух до пяти лет. При стоимости недвижимости в 1 млн фунтов стерлингов, ставке 4 % годовых, пятилетнем сроке кредитования и собственном капитале 500 тыс. фунтов ежемесячный платёж банку составит около 9 тыс. фунтов стерлингов. При этом банк откажет в кредите, если доля ежемесячных платежей превысит 40 % доходов покупателя.

Совет

«Чем больше срок кредитования, тем дороже деньги, но и меньше риск того, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия кредитования. Золотая середина — 10–15 лет», — считает Георгий Качмазов.

5. Лимит на долю заёмных средств

В Австрии, Великобритании, Венгрии, Германии, Португалии, Франции, Чехии и некоторых других странах нерезиденты в большинстве случаев могут рассчитывать на кредит в размере максимум 50–60 % от стоимости покупки (loan-to-value ratio, LTV).

Более того, при приобретении доходной недвижимости есть риск, что банк даст даже меньше 50 %. «Если у объекта заканчивается контракт аренды, банк может снизить объём кредита до 30 или 20 %. Банк может рассчитать доступную сумму ипотеки так, чтобы весь долг был возвращен заёмщиком ещё до истечения срока арендного контракта», — говорит Кирилл Шмидт.

Также в некоторых странах банки дают кредиты исходя из оценочной стоимости объекта, которая может быть ниже или выше рыночной. «Если оценочная стоимость ниже, покупатель получает недостаточно средств. А если выше, то в таком случае банк возьмёт две цифры — рыночную и оценочную стоимость, после чего для расчёта ипотеки выберет наименьшую из них. Это делается, чтобы заёмщики не получили LTV 100 %», — говорит Кирилл Шмидт.

Совет

«Чем больше закредитован объект, тем больше риски. Также чем выше LTV, тем менее выгодными становятся ставки. В большинстве случаев мы рекомендуем брать ипотеку в размере 50–60 % от стоимости покупки недвижимости, даже если банк согласен дать больше», — говорит Георгий Качмазов.

6. Ограничения по стоимости недвижимости

Банки многих стран устанавливают ограничения по минимальным и максимальным суммам займа.

Например, с учётом минимальных сумм займа и максимального LTV в Италии в кредит нельзя купить недвижимость дешевле 50 тыс. евро, а в Швейцарии стоимость объекта должна составлять минимум 580 тыс. евро.

Минимальная стоимость недвижимости для покупки в кредит нерезидентами Данные: партнёры Tranio

СтранаМинимальная сумма
займа,
тыс. евро
Максимальный
размер кредита,
% от стоимости
недвижимости (LTV)
Минимальная
стоимость недвижимости
для покупки в кредит,
тыс. евро
Италия 40 85 47
Испания 50 70 71
Кипр, Франция 75 60 125
США 95 70 118
Швейцария 465 80 580
Великобритания 580 50 1 160

В других странах, наоборот, трудно получить кредит для покупки дорогой недвижимости. Например, с учётом максимального LTV в Венгрии кредиты не выдаются для недвижимости дороже 130 тыс. евро, в Болгарии — 220 тыс. евро, на Кипре — 830 тыс. евро.

Совет

«Банки Германии обычно не выдают ипотечные займы менее 50 тыс. евро. Это значит, что для покупки недвижимости дешевле 100 тыс. евро можно рассчитывать максимум на нецелевой потребительский кредит. В этом случае можно получить кредит под залог имеющейся недвижимости в той же стране», — говорит Георгий Качмазов.

7. Отказ в кредите физическим лицам

Иногда банки отказывают в финансировании иностранным физическим и юридическим лицам, но соглашаются кредитовать открытые в стране компании.

По словам Кирилла Шмидта, по состоянию на начало 2017 года нерезидент не может получить кредит в Германии, так как банковское законодательство предписывает банкам работать только с германскими субъектами. Поэтому заёмщики-нерезиденты вынуждены открывать местные компании (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH). «При этом важно, чтобы директор компании находился в Германии и говорил на немецком — банкам так понятнее и удобнее», — добавляет Георгий Качмазов.

Как отмечает Кирилл Шмидт, иногда банки просят персональное поручительство по кредитам, выдаваемым юридическому лицу: «Считается, что востребовать заём с физического лица проще, чем с обанкротившейся компании. Но это зависит от законодательства страны».

Совет

«В тех случаях, когда банки отказывают в кредите физическим лицам, можно открыть юридическое лицо в стране, где находится недвижимость, и оформить ипотеку на него. Покупка на компанию выгодна и по другим причинам. Например, таким образом легче оптимизировать налогообложение при инвестициях в доходную недвижимость», — говорит Георгий Качмазов.

8. Требование дополнительных гарантий

У заёмщиков, собирающихся купить доходную недвижимость, банки часто требуют дополнительные гарантии, поскольку в таких случаях кредит выплачивается с помощью арендного дохода.

Рассказывает Андрей, предприниматель из Одессы, купивший две квартиры в австрийском Граце: «Для доказательства нашей платёжеспособности нужно было предоставить те же документы о доходах, что мы представляли и для открытия счёта. Кроме того, банку были предоставлены гарантийные письма от застройщика о том, что квартира будет сдаваться в аренду и что, даже если арендатор не будет найден сразу же, застройщик будет выплачивать арендную плату и гасить коммунальные платежи, так что у банка не было никаких рисков. В итоге австрийский банк предложил нам кредит в размере примерно 50 % от стоимости недвижимости вместе с сопутствующими расходами под 2,5 % годовых на 15 лет. Безусловно, мы воспользовались таким выгодным предложением».

Совет

«Учитывайте, что в случае с доходной недвижимостью банк считает необходимым, чтобы арендный доход покрывал ежемесячные платежи заёмщика. При этом банк дисконтирует арендные платежи на 30 %», — говорит Кирилл Шмидт. Некоторые банки требуют, чтобы арендные платежи не только покрывали, но и превышали расходы на ипотеку. Например, в Великобритании доля арендного дохода от расходов на ипотеку должна составлять минимум 145 %.

9. Требование постоянного дохода в стране

Некоторые европейские банки требуют, чтобы у заёмщика был постоянный доход в той стране, где он собирается взять кредит.

Рассказывает Мария, клиентка Tranio, купившая квартиру в Вене: «Чтобы получить заёмные средства, я обратилась в два местных банка, в которых у меня уже были открыты счета. Оба банка мне отказали, так как я иностранка и не имею постоянного дохода в Австрии. В итоге я смогла оформить кредит только в третьем банке, после того как австрийские партнёры Tranio выступили моими поручителями. Они досконально знают процедуру и требования к оформлению документов, поэтому проблем не возникло, и я успешно прошла собеседование с банковскими экспертами».

Совет

«Банки всегда оценивают платёжеспособность заёмщика. Иметь доходы в стране, где находится приобретаемая недвижимость, требуют не все финансовые учреждения, но это может стать дополнительным преимуществом. Обычно банки готовы дать минимум 50 % от стоимости объекта, если показать им хотя бы доходы на родине и подтвердить происхождение средств», — говорит Георгий Качмазов.

10. Дополнительные расходы

При оформлении ипотеки и во время её погашения заёмщики оплачивают множество сопутствующих расходов. С учётом основных затрат стоимость кредита существенно увеличивается.

Дополнительные расходы на ипотеку за рубежом

РасходыСумма расходовОбязательно ли платить
Оценка недвижимости
и Due Diligence
100 – 2 000 евро В некоторых банках;
можно оптимизировать
Комиссия банка за
оформление ипотеки
0,5 – 2,0 %
от суммы кредита
Да
Страхование жизни
заёмщика
150 – 5 000 евро в год Чаще всего нет
Страхование недвижимости Около 0,1 % от стоимости
объекта в год
Во многих банках
Комиссия ипотечного
брокера
1,0 – 3,5 %
от суммы займа
Нет
Штраф за досрочное
погашение кредита
0,5 – 3,0 %
от оставшейся
суммы долга
Нет — при отсутствии
досрочных выплат, а также
в некоторых странах
(Кипр, Латвия,
Португалия, Финляндия)

Помимо этого, российские налоговые резиденты платят налог на материальную выгоду, если ставки составляют менее 9 % годовых. Налоговая база рассчитывается по формуле: сумма кредита × (9 % − зарубежная ставка) / 365 (366) × количество дней пользования кредитом. Ставка налога — 35 %.

Совет

«Единственные расходы, которых нельзя избежать — это комиссия банка. Остальные затраты можно сократить. Для этого мы рекомендуем пользоваться услугами ипотечных брокеров: они помогут провести эффективные переговоры с банком, добиться выгодных условий и ставок по кредиту», — советует Георгий Качмазов.

Несмотря на сложности, брать ипотечный кредит для покупки зарубежной недвижимости выгодно, особенно если объект приобретается для инвестиций:

  • с помощью ипотеки можно создать кредитный рычаг и тем самым увеличить доходность;
  • заёмные средства позволяют купить больше объектов недвижимости или недвижимость большей площади;
  • можно снизить налогооблагаемую базу, поскольку проценты по кредиту вычитаются из налоговой базы при уплате налога на прибыль;
  • банк проводит всестороннюю проверку кредитуемой недвижимости и тем самым даёт инвестору дополнительную гарантию качества инвестиции.
Юлия Кожевникова, Tranio
Поделиться:
 
10 УНР-инвест от 1400 за кв.м
Жилой дом № 1А в квартале пр-та Дзержинского  подробнее »
10 УНР-инвест
(017) 286 35 51, (017) 286 35 52
ТОП-20 квартир в домах от 2011-2016 г.п.
Актуальные предложения по квартирам на продажу от 2011 года постройки в разных районах Минска  подробнее »
Твоя Столица
(029) 684-04-45, (017) 215-00-77

Квартиры в новостройках

Квартиры от собственников

10 УНР-инвест от 950 за кв.м

Минск, ул. Гурского, ст.м. "Михалово"

Миниполис «Каскад»

ул. Кальварийская. Ст.м. «Молодежная»

Квартиры в готовом доме

Минск, ул. Маршала Лосика, 31

Квартиры в строящемся доме

Сдача 2016 год. От 850 у.е. за кв.м.

Квартиры от застройщика

Минск, пр. Дзержинского, 15