«Покупают в основном айтишники, и те — торгуются». Что происходит на рынке новостроек

— За последние 2 года количество нового жилья, построенного коммерческими застройщиками и государством, заметно снизилось — только за 2016 год на 20% (по данным Белстата). Но спрос падает, а потому нехватки в новых квадратных метрах не наблюдается.

Клиенты заняли выжидательную позицию. Те, кому нужно срочно решить квартирный вопрос, либо его уже решили, либо отложили до лучших времен из-за отсутствия средств. У кого еще сохранились хорошие зарплаты? Если раньше квартиры могли позволить себе представители бизнеса, то сейчас это скорее представители ИТ-сектора, на которых не влияет общее состояние белорусской экономики.

Все покупатели активно торгуются, выискивая лучшие варианты от проверенных застройщиков. Застройщики рассказывают, что могут уступать в цене, сами покупатели спрашивают продавцов о возможности снизить ее. Обычно это $ 50−100 на м2.

Как изменились цены

Новостройки предлагают от $ 700 за квадрат в зависимости от степени готовности дома и гарантии его сдачи.

За год цены на долевое строительство упали на 16% (по данным Realt.by) — с $ 1400 на январь 2016 до $ 1194 на декабрь 2016. По сравнению с 2014 годом, цены на долевое строительство просели наполовину.

Средняя цена квадратного метра по Минску на сегодня составляет $ 1260 за квадрат, при этом средняя стоимость «квадрата» при заключении сделки — около $ 1000. То есть люди торгуются, и итоговая цена становится ниже.

На что обращают внимание покупатели — кроме цены

В сравнении с прошлыми годами, покупка новостройки чаще всего означает продажу старого жилья с доплатой. Люди либо расширяют площадь, либо разъезжаются в две квартиры поменьше. Как рассказывают агентства недвижимости, каждый 5-ый покупатель приходит со своей квартирой, чтобы купить что-то большее.

Покупатели в первую очередь смотрят на цену, но для принятия решения одной ценой не привлечь:

1. Важна «история» застройщика. Какие объекты и как были им построены, качество строительства, не срывал ли застройщик сроки введения домов в эксплуатацию, как зарекомендовали себя дома, построенные застройщиком.

2. Обращают внимание на инфраструктуру района или жилого комплекса, люди ищут обжитой район.

Приведу несколько примеров:

• Скорее исключением из общего поведения застройщиков стала компания «СвитХоум» (жилой комплекс D3 в микрорайоне Лебяжий). Застройщик разработал концепцию для 3 домов и предлагает покупателям не просто голые стены, а новую философию жилья. Цены на такое жилье вполне сопоставимы с предложениями других застройщиков, а темпы строительства и качество жилья высокие.

Кто активен на рынке сейчас

Реакция застройщиков на рынок — строительство малометражек и студий. Что касается класса жилья, то, по информации АН «Твоя столица», новое строительство сосредоточено в классах «Эконом» и «Стандарт».

Особенностью 2016 года стала активизация государственных застройщиков, выводящих на рынок новостройки класса «Эконом» по демпинговым, по сравнению со среднерыночным уровнем, ценам.

За счет этого квартиры в таких домах расходятся за считанные дни.

Новые дома класса «Стандарт» в основном предлагают крупные коммерческие застройщики с большим опытом возведения жилья. В этом классе также растет ценовая конкуренция, однако цены находятся в более стабильном состоянии. Как правило, более высокое качество строительства и доступная цена в этом классе делают такие квартиры привлекательнее стандартных «панелек».

Явные фавориты рынка по предпочтениям клиентов — «10-УНР Инвест», «Юнивест-М», «Айрон», «Тамбаз», «СИ-Трейдинг», А-100 Девелопмент.

Остальные застройщики ведут в основном точечную застройку в сложившихся микрорайонах без какой-либо концепции. Многие застройщики и их аффилированные агентства пока не перестроились и так же, как и несколько лет назад, еще размещают рекламу в печатных СМИ, не просчитывают затраты на рекламные компании и не могут четко выстроить план рекламной кампании по отношению к своей целевой аудитории в новых условиях с новыми требованиями клиентов.

Чего ждать от рынка жилья

Больше строить не будут — если в законодательстве ничего не изменится. Это связано со сложностью выделения участков и низкой покупательской способностью населения. Рынок скорее перенасыщен и ждет еще большего падения. Новых жилых комплексов и грандиозных проектов в сегодняшней ситуации не предвидится.

Но снижать стоимость строительства до $ 500 застройщики пока не готовы. Если государство не изменит политику выделения земельных участков под строительство многоквартирных домов, то стоимость жилья не изменится. Цены будут снижаться вместе со спросом, но пока у людей еще остаются сбережения — цена останется на сегодняшнем уровне, с некоторой корректировкой на сезонность.

На рынке останутся застройщики, которые смогут предложить клиентам недорогое и качественное жилье, которое будет вводиться в четко установленные сроки, а предыдущие объекты застройщика будут хвалить на форумах, а не устраивать перепалки из-за постоянно протекающих балконов, окон и неработающей инфраструктуры.

В ближайшие годы в тренде будут жилые комплексы с инфраструктурой и концепцией развития от хорошо зарекомендовавших себя застройщиков. К сожалению, панельное строительство никуда не уйдет. Застройщики будут стараться минимизировать издержки и строить однотипное жилье.

Из положительных моментов можно отметить следующее:

1. Беларусбанк начал кредитование под 12% годовых, и это хороший знак. По оценке экспертов, инфляция в будущем году сократится — это скажется на ставке рефинансирования и как следствие на кредитах для бизнеса, а немного позднее на кредитах для физических лиц на покупку жилья. Возможно, к концу 2017 еще несколько банков начнут кредитование жилья. Но полноценных ипотечных программ пока не предвидится. Хотя банки совместно с застройщиками предлагают программы по кредитованию и рассрочке на конкретные объекты. Например, Белгазпромбанк предлагает специальные программы по объектам А-100 Девелопмент.

2. Правительство прорабатывает новый механизм адресного кредитования застройщиков. Это еще только проект, и он никак не повлияет на рынок и цены в начале 2017 года.

После его принятия нужно в лучшем случае полгода, чтобы ситуация изменилась. Но если все пойдет очень хорошо, застройщики начнут строить больше и за кредитные деньги от государства.

Это даст развитие строительному рынку — и как следствие остальным отраслям экономии в перспективе до 2−3 лет, но не ранее.

Основной покупатель недвижимости — это люди со средней зарплатой и дополнительными источниками дохода. Но что делать покупателям, если средняя зарплата на уровне 600 рублей? Денег будет хватать только на льготное кредитование.

Рост зарплаты в целом по стране, снижение ставки рефинансирования, целевое выделения земель застройщикам изменит ситуацию на рынке новостроек. Но это — оптимистичный вариант.