Инвестиции в рынок Германии: где купить недвижимость для сдачи в аренду

Cогласно данным Savills, общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость Германии в 2016 году составил около 53 млрд.

Плюсы инвестиций в недвижимость Германии:

1. Экономическая устойчивость и стабильность. Германия — крупнейшая экономика Европы и четвертая по величине в мире. В 2016 году объём ВВП страны составил 3,3 трлн долл. (четвёртое место в Европе). Доля Германии в ВВП ЕС — более 20 %. Уровень безработицы и темпы роста инфляции — среди самых низких на континенте (соответственно 6 % и 1,7 % по состоянию на декабрь 2016 года).Кроме того, Германия — один из крупнейших экспортеров мира наряду с Китаем и США.

2. Крупный рынок. Германия — самая населенная страна Европейского Союза. Здесь живет 16 % населения ЕС (81,3 млн чел.). В Германии есть четыре города с населением более 1 млн (Берлин, Гамбург, Мюнхен и Кёльн).

3. Высокий уровень жизни. Согласно отчёту Mercer, в 2017 году в десятке городов мира с самым высоким уровнем жизни оказались сразу три города Германии — Мюнхен, Дюссельдорф и Франкфурт-на-Майне.

4. Отличная инфраструктура. Германия — рынок логистики № 1 в Европе. Развитая сеть транспортных узлов позволяет своевременно доставлять любые товары. В Германии девять крупных международных аэропортов — в Берлине, Гамбурге, Ганновере, Дюссельдорфе, Кёльне, Лейпциге, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Штутгарте.

5. Разнообразие рынков. В отличие от других европейских рынков, инвестиционная активность в Германии не сосредоточена лишь в столице, а распределена по нескольким ключевым центрам. На «большую пятёрку» — Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Мюнхен и Франкфурт-на-Майне — приходится более половины капиталовложений в коммерческую недвижимость. Каждая отдельная земля или город имеют свое законодательство, поэтому инвесторы могут выбирать наиболее выгодные варианты налоговых и строительных кодексов.

6. Множество выгодных предложений. По данным компании Savills, наибольшим спросом пользуются офисы (свыше 45 % инвестиций), за ними идут торговые объекты (около 23 %), дома престарелых, студенческое жильё (в целом более 10 %), отели (около 9 %) и промышленно-складские помещения (примерно 9 %).

7. Ликвидность недвижимости. Рынок Германии изобилует инвесторами, поэтому недвижимость всегда легко продается. Помимо иностранных капиталовкладчиков, на рынке активны местные инвесторы — открытые и закрытые паевые фонды. По данным Savills, с 2012 по 2016 годы в коммерческую недвижимость Германии ежегодно вкладывалось в среднем около 40 млрд евро. Доля иностранных инвестиций составляла примерно 50 %.

8. Доступность банковского финансирования. Ипотечное кредитование в Германии — среди самых выгодных в Европе. Займы выдаются примерно под 2 % годовых на срок до 20 лет. Размер кредита — до 60 %.

9. Развитый рынок аренды. По данным Eurostat, жильё арендуют примерно 47 % немцев, тогда как в остальных европейских странах этот показатель в среднем на 17 % меньше.

10. Доходность.  Германский рынок недвижимости отличается относительной стабильностью: ставки доходности здесь испытывают меньшие колебания, чем в Лондоне и Париже. За 10 лет ставки доходности офисной недвижимости в Германии менялись в диапазоне 3,25–5,5 %, а в Лондоне и Париже — в диапазоне от 3,75 до 6–6,25 %.

В последние годы коммерческая недвижимость Германии приносила бóльшую прибыль (3,25–5,5 %) по сравнению с десятилетними государственными облигациями (0,33–2 %). Однако в связи с ростом цен начальная доходность коммерческой недвижимости в 2016 несколько опустилась. В первой половине 2016 доходность офисов колебалась на уровне от 3,5 % (Берлин, Мюнхен) до 4,4 % (Дюссельдорф). Минимальная начальная доходность торговых объектов — 3,25 % в Мюнхене, максимальная — примерно 4,2 % в Ганновере и Нюрнберге.

«Состоятельные немцы в последние годы повально инвестируют в доходную недвижимость, так как доход на депозитах в банках очень низкий или вообще отрицательный. Вследствие высокого спроса средняя доходность предлагаемых на рынке объектов снизилась, т.е. собственники продают недвижимость дороже. Думаю, что такая тенденция будет сохраняться. Если 3–4 года назад было легко найти качественный объект с доходностью 8 %, то в 2016 году можно было рассчитывать максимум на 4,9 %. Скорее всего, в этом году объекты с доходностью 4,5 % станут роскошью и будут разлетаться „как пирожки“»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.com.

Доходность, % (IV квартал 2016)Данные CBRE

Обзор рынков «большой пятёрки»

Порог входа на рынок доходной недвижимости — 500 тыс. евро в Дюссельдорфе и 700 тыс. евро в Мюнхене. Цены на наиболее интересные объекты для инвестиций в обоих городах начинаются от 1–2 млн евро соответственно. Российские инвесторы предпочитают торговые площади в центральных районах городов за 3–10 млн евро, здания за 2–5 млн евро, сданные в аренду детским садам, сетевые ритейлеры за 2–5 млн и отели за 15–60 млн евро.

Берлин: столица с большим потенциалом

Берлин — столица Германии, крупнейший город страны (3,5 млн жителей) и один из трех самых посещаемых городов Европы. Стержнем экономики города являются малые и средние предприятия. Ключевые отрасли — IT, медицина и биотехнологии, творческая индустрия и электроника.

Согласно данным Savills, в 2016 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Берлина составил 4,9 млрд евро. В восьми районах столицы Германии расположены 10 км главных торговых улиц с магазинами общей площадью 870 тыс. м². Самые престижные места — Курфюрстендамм, Тауэнцинштрассе и Александерплац. Дороже всего сдаются магазины на Тауэнцинштрассе: аренда стоит в среднем 320 евро/м² в месяц. В Берлине много незастроенной земли, поэтому аренда стоит дешевле, чем в других крупных городах Германии.

В Берлине работают офисы многих крупных компаний, среди которых — BVG, Deutsche Bahn, Deutsche Telekom, Lufthansa, Siemens и Vivantes. Фонд офисной недвижимости столицы Германии составляет 19 млн м². Главные деловые районы — Потсдамер-Плац, Лейпцигер-Плац, а также восточная и западная части делового центра. Согласно информации CBRE, стоимость аренды лучших офисов в Берлине достигает 28,50 евро/м² в месяц.

Берлин продолжает расти: к юго-востоку от него строится новый район «Берлин Адлерхоф» площадью 420 га. Это «город в городе»: наукоград, деловой и информационный центр. По мнению экспертов, этот проект благоприятно повлияет на развитие рынка студенческого жилья и офисов.

Население Берлина постоянно увеличивается. По прогнозам, к 2030 году здесь будут жить 3,756 млн человек. Арендное жилье пользуется большим спросом. Самые популярные районы — Пренцлауэр-Берг и Кройцберг. Есть также интерес к менее застроенным кварталам района Митте, таким как Веддинг и Моабит, где аренда стоит дешевле. Спрос на жильё превышает предложение, и во второй половине 2016 года стоимость аренды в целом по Берлину превысила 10 евро/м² в месяц.

Гамбург: морские ворота Германии

Гамбург — один из важнейших портов Европы. Ключевые отрасли местной экономики — портовые услуги, медиа, банковские услуги и авиакосмическая промышленность.

Согласно данным Savills, в 2016 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Гамбурга составил 4,7 млрд евро. Главные торговые улицы находятся в центре города. Это Шпиталерштрассе, Нойер-Валль, Мёнкербергштрассе и Юнгфернштиг. Дороже всего аренда стоит на Шпиталерштрассе — 275 евро/м² в месяц.

По данным JLL, фонд офисной недвижимости Гамбурга составляет 14 млн м². Это третий по величине офисный рынок Германии после Берлина и Мюнхена. Главные офисные районы — Центр, Хафенсити и окраина порта. Хафенсити — крупнейший строительный проект в Европе, осуществляемый в городской черте, общая площадь которого составляет 157 га. Аренда офиса дороже всего стоит в центре — до 26 евро/м² в месяц.

Гамбург — второй по величине город Германии после Берлина. Здесь проживают 1,8 млн человек. По прогнозам, к 2035 году население вырастет до 1,9 млн. Благодаря притоку населения спрос на квартиры достаточно высок. С 2007 по 2015 годы Гамбург отличился самым большим в Германии ростом цен на аренду: совокупное повышение составило 40 %. Однако в течение всего прошлого года средняя стоимость аренды здесь оставалась стабильной на уровне 11,50 евро/м² в месяц, тогда как в целом по Германии наблюдался заметный рост.

Дюссельдорф: деловой центр земли Северный Рейн — Вестфалия

Дюссельдорф — это один из главнейших и самых динамично развивающихся деловых центров Германии. Расположение на западе Германии обеспечивает городу торговые связи с Францией и странами Бенилюкса.

Согласно данным Savills, в 2016 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Дюссельдорфа составил 2,3 млрд евро. Ключевые торговые районы — Кёнигсалле, Миттельштрассе, Флингерштрассе и Шадовштрассе. Кёнигсалле — самая посещаемая торговая улица Германии и одна из самых дорогих в стране по стоимости помещений. Аренда магазинов достигает здесь 280 евро/м² в месяц.

Стоимость аренды торговых объектов в Дюссельдорфе, 
евро/м² в месяцДанные BNP Paribas

Ключевые отрасли городской экономики — IT, реклама, медиа, финансовые услуги и индустрия моды. Большинство жителей (80 %) заняты в сфере услуг. В Дюссельдорфе представлены многие крупные компании, среди которых — C&A Fashion, E.ON, Henkel, Metro, Rheinmetall и Vodafone. Есть также офисы международных компаний — Fujifilm (Япония), HSBC (Великобритания), Huawei (Китай), L’Oréal (Франция), Statkraft (Норвегия) и TATA Steel (Индия). В Дюссельдорфе насчитывается 40 консульств и 33 международные торговые палаты. По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости Дюссельдорфа составляет 9 млн м². Главные офисные районы — Банковский квартал, Деловой центр и Кеннедидамм. Средняя стоимость аренды в 2016 году составила 26,50 евро/м² в месяц.

Дюссельдорф — седьмой по величине город Германии. В 2016 численность населения здесь достигла 586,217 тыс. человек. По прогнозам, до 2025 года население будет увеличиваться в среднем на 3,5 % каждый год. Сокращение объёмов строительства в 2015–2016 вызвало рост цен на жильё и стоимости аренды. Только за этот период аренда жилья выросла на 6,5 %. Во второй половине 2016 квартиры в Дюссельдорфе сдавались в среднем за 10,65 евро/м² в месяц.

Мюнхен: крупнейший рынок офисной недвижимости в Германии

Мюнхен — третий по величине город Германии после Берлина и Гамбурга. Он занимает выгодное географическое положение на границе с Альпами и рядом с Италией. В Мюнхене самая низкая в Германии безработица — 4,7 % и самая высокая покупательская способность.

Согласно данным Savills, в 2016 году в коммерческую недвижимость Мюнхена было инвестировано 5,8 млрд евро. Главные торговые улицы — Кауфингерштрассе, Максимилианштрассе и Нойхаузерштрассе. Аренда в Мюнхене стоит дороже всего в Германии. В районе площади Мариенплац и на Кауфингерштрассе стоимость аренды достигает 370 евро/м² в месяц.

По данным Colliers, фонд офисной недвижимости Мюнхена составляет 22,72 млн м². Главные деловые районы — Центр, Богенхаузен и Вестэнд. Среди компаний, имеющих офисы в Мюнхене, BMW, MAN, Allianz, Munich RE и Bosch. Ключевые отрасли экономики — IT, страхование, СМИ и высокие технологии. Согласно информации BNP Paribas, стоимость аренды лучших офисов в Мюнхене достигает 36 евро/м² в месяц.

По прогнозам экспертов, к 2030 году численность населения Мюнхена составит более 1,7 млн человек. Это самый быстрорастущий город страны. В 2016 году число жителей выросло здесь на 21,2 тыс. человек. Каждый год столицу Баварии посещают около 5,7 млн туристов. Аренда квартир в Мюнхене стоит в среднем 17,55 евро/м² в месяц. Самые высокие арендные ставки — на юге центральной части города в окрестностях Лехеля, в историческом центре, а также на юго-востоке города, вдоль берега реки Изар.

Франкфурт-на-Майне: финансовая столица и банковский центр

Франкфурт-на-Майне славится высоким качеством жизни. Его называют «зеленым городом»: более половины районов в городской черте засажены зеленью. Франкфурт-на-Майне удобен своим близким расположением к основным транспортным путям, а Рейн-Майнский аэропорт является крупнейшим в континентальной Европе.

Согласно данным Savills, в 2016 году в коммерческую недвижимость Франкфурта-на-Майне было вложено 6,3 млрд евро. Ключевые торговые районы города — Цайль, Гётештрассе и Фрессгасс. Магазины, ориентированные на среднего потребителя, сконцентрированы на востоке центральной части города. Люксовые торговые площадки расположены по направлению к западу. Дороже всего аренда в Цайле — 300 евро/м² в месяц.

Франкфурт-на-Майне — это мировой финансовый центр, стоящий в одном ряду с Лондоном и Парижем. Здесь находятся Европейский центральный банк, Федеральный банк Германии, знаменитая Франкфуртская фондовая биржа, а также Дойче Банк и Коммерческий банк. Ключевые отрасли — банковские и финансовые услуги, а также бизнес-услуги и СМИ. В городе расположены более 70 консульств и 100 торговых палат. Здесь самая большая в Германии доля офисных сотрудников от общего населения города (53 %).

По данным CBRE, фонд офисной недвижимости Франкфурта-на-Майне в 2016 составил 546,4 млн м². Главные офисные районы — Банковский квартал, Деловой центр и Вестэнд. Франкфуртский офисный рынок — самый волатильный в Германии и предоставляет больше всего возможностей для получения прибыли. Высок спрос на офисы в городе со стороны международных корпораций. Среди известных компаний, имеющих офисы во Франкфурте,— DekaBank, McKinsey & Co, Schroder IM, Société Générale и UBS. По информации CBRE, стоимость аренды лучших площадей во Франкфурте-на-Майне достигает 39,50 евро/м² в месяц. Офисы в городе продаются в среднем примерно за 10 тыс. евро/м².

С 2010 по 2015 население Франкфурта-на-Майне выросло на 5 % в середине 2016 численность населения составила 727,2 тыс. человек. Главная причина роста — внутренняя миграция. Каждый год вплоть до 2025 городу будут требоваться 3,3 тыс. новых квартир. Спрос на аренду велик, и квартиры сдаются в среднем за 13,50 евро/м² в месяц. Самые дорогие районы города — Вестэнд и Бокенхайм.

Юлия Кожевникова, Tranio.Com