Стабилизировавшись на отметке в 5,1 тыс. квартир, в течение января-февраля объем предложения квартир на вторичном рынке балансировал примерно на одном уровне. А к концу февраля и в начале марта отметился даже небольшой рост в пределах 2% - во многом за счет трехкомнатных квартир. Однако все равно, по меркам Минска, объем предложения по-прежнему остается на уровне значительно ниже среднего.

- Стабилизация объема предложения отчасти обусловлена возвращением на рынок тех продавцов, кто в конце 2017 г. решил снять квартиру с продажи в ожидании роста цен. Поскольку значительная часть из них рассчитывала купить взамен другую квартиру, то желание выиграть на росте цен продаваемой квартиры начала нивелироваться возможным увеличением стоимости приобретаемой взамен квартиры, - поясняет заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА» Светлана Куделко.

Больше всего квартир предлагается на продажу в панельных домах, преобладающая часть которых 1971-1999 гг. постройки. Второе место по объему предложения между собой делят непанельные дома моложе 1999 г.п. и дома хрущевско-брежневской эпохи. На последнем месте находятся дома сталинской эпохи.

В каждом из перечисленных типов домов могут быть как квартиры стандартных потребительских качеств (требующие проведение, как минимум, косметического ремонта), так и уже готовые к проживанию (с хорошим ремонтом и мебелью).

Сегмент элитных квартир также представлен на рынке, но весьма узко. Большинство из них ищет своего покупателя годами. Это объясняется их стоимостью, которая основывается на уникальных характеристиках каждой подобной квартиры. Элитные квартиры выделяет не только наличие дорогостоящего дизайнерского ремонта, богатое техническое оснащение и уникальная мебель, но также и нахождение в составе престижных домов, зачастую в центре или исторических местах города и т.п.

По количеству совершенных за январь-февраль сделок купли-продажи квартир, 2018 г. более чем на 40% опережает аналогичный период прошлого года.

Больше всего увеличилось количество проданных однокомнатных квартир – на 64%. При этом наибольшее увеличение сделок отмечается по квартирам, располагающимся в современных домах (вне зависимости от материала стен), моложе 2000 г.п.

Количество проданных двух и трехкомнатных квартир увеличилось примерно одинаково – порядка +35%. Разница лишь в структуре прироста: двухкомнатные показали наибольший рост (+170%) в сегменте панельных домов моложе 2000 г.п., в то время как сделок с трехкомнатными квартирами стало больше среди современных панельных домов (+100%) и домов хрущевско-брежневской эпохи (+57%).

Отмеченную покупательскую избирательность Светлана Куделко объясняет финансовыми возможностями покупателей и ценами на квартиры.

- Абсолютное большинство покупателей желают приобрести квартиру со свежим современным ремонтом в молодом доме. Именно поэтому значительная часть покупателей выбирает между квартирами вторичного рынка и новостройками. Однако финансовое положение не каждому покупателю позволяет приобрести именно то, что хочется. Это касается и типа дома, и качества исполнения самой квартиры, и количества комнат в ней. В случае с однокомнатными квартирами, покупателям легче насобирать нужную сумму для приобретения квартиры, готовой к проживанию. Хотя и они за последние полгода значительно выросли в цене: по сравнению с концом лета – началом осени 2017 г. их стоимость увеличилась в среднем на 4 тыс. USD – с 44 тыс. USD до 48 тыс. USD. А «однушки» стандартных потребительских качеств за этот же период выросли еще больше – с 38 тыс. USD до 44 тыс. USD.

При выборе двух и трехкомнатных квартир, покупатели, как правило, выбирают оптимальные по цене и площади квартиры. Важным для них является количество комнат, а ремонт уже можно впоследствии сделать. По тем же причинам, год постройки дома и материал стен при покупке многокомнатных квартир, по сравнению с ценой, уже не так важны.

Увеличение цен на квартиры заметно уже невооруженным взглядом. Однако не на все - в основном подорожание коснулось квартир стандартных потребительских качеств. По готовым к проживанию квартирам небольшой рост в +2% отмечен только по однокомнатным квартирам, а по квартирам с двумя и более комнатами цены остаются неизменными. За счет подобного поведения цен, разрыв в стоимости между квартирами стандартных потребительских качеств и готовыми к проживанию квартирами сокращается. Сейчас наличие ремонта и базового набора мебели в квартире оценивается в пределах 110 USD – 170 USD за кв.м., в зависимости от количества комнат в квартире. В то время как в феврале 2017 г. по двух- и трёхкомнатным квартирам разница в ценах с ремонтом и без него, достигала в +200 USD и +270 USD за кв.м. соответственно.

- Продавцам мы советуем разумно подходить к определению начальной цены квартиры и ориентироваться на цены реальных сделок, которые отнюдь не так высоки, как текущие цены предложения. Также не стоит забывать, что если после продажи имеющейся квартиры необходимо купить другую, то важно провести всю цепочку сделок как можно быстрее, иначе есть риск, продав свою квартиру не найти взамен подходящую по цене и / или качеству. Но, как показывает наш более чем 20-летний опыт работы на вторичном рынке Минска, при наличии базы потенциальных покупателей и квартир на продажу, всю цепочку сделок вполне реально провести в срок до 1 месяца, а в некоторых случаях и быстрее.

По словам Светланы Куделко, в настоящее время большинство сделок купли-продажи квартир проходит в формате цепочных сделок – когда для приобретения одной квартиры продается имеющаяся. Типовая сделка выглядит так: семья продает имеющуюся двухкомнатную квартиру и добавляя определенную сумму, приобретает трехкомнатную квартиру. Именно такие покупатели сейчас составляют основной массив, в то время как чистых покупателей на вторичном рынке мало. В основном их можно встретить в сегменте однокомнатных квартир – зачастую это молодые люди или семьи, покупающие свою первую квартиру.

В последующие месяцы 2018 г. все будет зависеть от доступности кредитов. Ждать в ближайшей перспективе ощутимого роста реальных доходов не приходится, и поэтому рассчитывать можно только на свои сбережения и банковские кредиты. Но волна ажиотажа вокруг «подешевевших» кредитов уже прошла и люди стали более рационально оценивать «стоимость» кредитов – ведь их же нужно возвращать. Да и не каждый желающий сможет получить кредит в запрашиваемой сумме.