Актуальные предложения



Последние поступления

Карта новостроек

Карта новостроек Минска
Все предложения из базы новостроек можно просмотреть на карте Минска и других городов Беларуси.

Курсы валют


Что ждет рынок недвижимости в кризис?

22.03.2020
 
Айтишники переходят на удаленку, а курс доллара «немного корректируется»… Что будет с рынком недвижимости и стоит ли покупать квартиру сейчас?

Айтишники ушедшие на удаленку, уже оставили Дана-Молл пустым. Прошлые месяцы на фудкортах было не продохнуть, а теперь в обед только редкие посетители и рестораны перестраиваются на бесконтактную доставку.

Две проблемы пришли одновременно. Глобальная пандемия и мировой кризис. Каждая из этих проблем могла бы изменить рынки, но вместе они дают не только кризис, но и изменение поведения людей.

Первые ласточки.

Хостел Тринити вместо сдачи места путешественникам, переформатировался в коливинг и начал сдавать целые комнаты в длительную аренду! Такая комната в центре Минска в Троицком предместье, с кроватью, общей кухней, постельным бельем и интернетом, несколькими санузлами и уборкой обойдется в 200 долларов. В бонус предлагаются бесплатные вегетарианские завтраки. Как шутят на форумах: «Миллениалы придумали коммуналки».


Раньше комната на одного человека предлагалась по 65 белорусских рублей в сутки. Т.е. рынок хостелов схлопнулся в 5-8 раз и когда он восстановится никто не может предугадать.

Это только начало глобального изменения нашего представления о мире. Хостелы, коворкинги, open-space будут переформатированы или закрыты. Кто сможет изменится в новых реалиях и угрозах, тот останется в бизнесе, а кто не сможет, будет избавляться от активов. Это приведет к сбросу активов и как результат высокого предложения - снижению цен на недвижимость. Это, во-первых.

Во-вторых, как и при прошлых кризисах, коих мы пережили достаточно, и вроде как привыкли, сейчас кризис не только в России, а как следствие и в Беларуси, сейчас глобальная рецессия и разгорающаяся пандемия. Это повлияет на все сферы, от грузоперевозок, до… практически всего! Доходы населения не вырастут, на внешних рынках заработки просядут. Например, наши соотечественники, уехавшие на заработки в Польшу и Россию, не станут получать больше в национальных валютах, а курс польского злотого и российского рубля так-же обвалились по отношению к доллару. Значит, заработки и там, в долларовом эквиваленте станут меньше. Возможно, это отразится и на оутсор-программировании, что может снизить количество «богатых покупателей» на квартиры, прежде всего в Минске. Дешевле будет заказать у польских и российских разработчиков, ведь их цены остаются в национальных валютах, что сделает их работу более конкурентной по цене.

Многие «зарабитчане» из регионов, как это было в прошлые кризисы, не смогут оплачивать квартиры по 250 долларов, зарплата так быстро не растет, если вообще будут предпосылки для роста. Долгосрочная аренда просядет как минимум на рост курса доллара, но что-то мне подсказывает, что заветный потолок для элитки будет 350 долларов. Сколько это будет в белорусских рублях уже в апреле? Было 500 рублей, а сегодня это 640 рублей. При средней зарплате 1000 рублей на одного. А если эти 250 долларов станут стоить 750 рублей, чему мы никак не удивимся?

В-третьих, полностью умер туристический рынок и посуточные квартиры сейчас выйдут на рынок долгосрочной аренды или будут выставлены на продажу.

Долгосрочная арена

На фоне ухода с рынка «насуточники», их квартиры будут либо продаваться, либо начнут сдаваться в длительную аренду. На рынке несколько тысяч посуточных квартир, которые в ближайшем приближении обрушат цены на длительную аренду. Спрос будет только на подешевевшие варианты. Дефицита арендных квартир сейчас нет. Если спроса не будет, уже к лету квартиры будут пытаться продать.

Вторичная недвижимость

Покупатели отреагировали достаточно быстро. Договора расторгаются и сделки отменяются. Покупатели не хотят совершать сделки на пике, все почувствовали приближающийся обвал рынка. Продавцы же не хотят уступать и ста долларов даже, не смотря на «корректировку» валютной корзины, а покупатели с кредитами в белорусских рублях уже не смогут купить приглянувшуюся квартиру, вследствие падения курса и недостатка собственных средств на компенсацию разницы курсов.

Из-за погибшего рынка посуточной аренды, вторичные квартиры создадут дополнительный приток предложений, который повлияет на снижение цен на вторичные квартиры.

На примере российского рынка можем только предположить, что цены на вторичном рынке просядут на 15-30%. Возможен и украинский сценарий, при котором квартиры подешевеют вдвое.

Торговые центры

Пока администрация ТЦ не хочет признавать, что трафик посетителей значительно упал и не хотят снижать цены на аренду, они не видят проблем. В реальности, может оказаться, что торговые площади будут сдаваться за минимальные цены или даже коммуналку. Пустые ТЦ перезапустить будет очень сложно Примером можно привести ТЦ Столица. Перепрофилировать в условиях кризиса или карантина – почти невозможно.

Турфирмы, риэлторы и остальные посредники исчезнут. Люди еще больше будут считать свои деньги и пользоваться онлайн сервисами. А так как наш народ ненавидит фейки и заманухи от риэлторов, то хейтить их будут максимально. Останется 5-10 агентств недвижимости, которые вложились в диджитализацию своих бизнес-процессов заблаговременно. Например, АН Твоя Столица, которая занимается оцифровкой своего бизнеса последние лет 10.

Из ТЦ уйдут островки с обанкротившимися турфирмами, кафе внутри будут невостребованы, возможно к лету будут работать кафе с террасами. На месте таких островков должны появится вендинговые аппараты, но пока этот рынок практически не развит в Беларуси.

Кроме перехода на доставку из кафе и ресторанов, площади будут не востребованы и многим придется уйти с рынка или перепрофилироваться. Останутся точки фудкорта типа Макдоналдс или Мама Дома. Рестораны схлопнутся, что сделает торговые центры пустынными. Кинотеатры в ближайшее время будут нести колоссальные убытки, а люди будут смотреть Netflix все больше.

Бизнес центры

Айтишники ушли на удаленку. Вместе с ними ушли маркетологи, продажники и остальной офисный персонал. Вернутся, возможно, не все. Стоит один раз наладить процессы удаленной работы и айтишники, и не только они, в офисы больше не вернутся. Карантин и необходимость снижать расходы устроят настоящий исход из офисов. Даже снижение цен на аренду не поможет.

Аренда в государственном фонде уже показала заботу о бизнесе, поднятием цены на аренду с 1 апреля.

Рынок офисной аренды просят в разы.

Новостройки

У застройщиков, у которых цены зафиксированы в белорусских рублях, есть хороший шанс продать сейчас все «запасы», но захотят ли они продавать на падении белорусского рубля.

Застройщиков, привязавших цены к доллару, сейчас ждет затишье и как следствие, для поддержания продаж скидки для покупателей. На сколько велики будут эти скидки, мы увидим в ближайшие недели.

Смогут ли выдержать темпы строительства и сроки введения домов в эксплуатацию, крупные девелоперские проекты, которые держались на привлечении денег в долевое строительство от населения? Скорее всего, начнутся задержки со сроками у крупных застройщиков из-за отсутствия оборотных средств. Мелкие застройщики столкнутся с серьезными проблемами с продажами и необходимость снижать стоимость, уменьшая прибыль. Но в данном случае, речь может идти о выживании, а не о прибыли.

Покупатели затаились в ожидании.

Загородная недвижимость

Строительство в ближайшее время будет практически неподъёмным, потому что наши строители привыкли озвучивать цены в долларах, не учитывая, что курс обвалился, а люди не стали получать больше. Поэтому и так небольшой спрос на участки станет нулевым. Покупатели будут искать варианты продажи готовых домов «по вкусной цеене».

В прошлый кризис стоимость домов снизилась почти вдвое, а рынок загородной недвижимости так и не пришел в себя. Реальные примеры, когда дом под 250 квадратов, готовый к проживанию, в пределах 20 километров от Минска продавали в районе 100 тысяч долларов, будет самым лучшим предложением в новой реальности.

Конечно, судя по тому, как весь мир скупает гречку и туалетную бумагу, а белорусы над всей этой ситуацией только смеются, говорит о нашей приспособленности к очередному кризису, которого все «давно ждали», но как обычно не все были готовы.

Россия, как пример.

По статистике irn.ru, в прошлый кризис, осенью 2009 года, средняя цена квадратного метра в Москве опустилась до 110 тысяч рублей.

Это был пик негатива, худший момент цикла, точно не хайп и не пирамида. Теоретическая, истинная стоимость квартиры в конце нулевых была явно выше.

Сейчас метр стоит 180 тысяч, рост на 64%. Реально цена на ту же квартиру поднялась за это время меньше: часть подорожания – результат улучшения качества, “средняя” квартира стала реже хрущевкой и чаще монолитом, но для простоты забудем эту тонкость.

Доллар с того момента поднялся с 29 до 63 рублей, на 117%, а ещё недавно можно было про 65 и 125% писать. Инфляция за 10 лет – 92%. Рост средней зарплаты в России – 150%, в Москве – 160%. Итого, за 10 лет квартиры подешевели:

- в долларах на 24%,

- по сравнению с инфляцией (“в мешках картошки”) на 15%,

- по сравнению с доходами на 37% (больше, чем в полтора раза!).

Это в сравнинии, худший момент тогда с относительно стабильным сейчас, правильные числа ярче.

Итого:

а) Последние 12 лет московские квартиры для перепродажи – плохая инвестиция, даже если угадать самый удачный для покупки момент. Хорошо быть таким умным тогда, как я сейчас.

б) Двушка стоила 14 лет среднего дохода москвича, сейчас 8.5 – по-прежнему дорого, но прогресс невероятный, а ещё упал процент по ипотеке. Слегка утрируя, можно было 10 лет не копить, а начинать сейчас – сумма соберется почти одновременно.

в) Если тенденция продолжится, то в какой-то момент квартиры в массовом сознании потеряют сакральность, люди начнут воспринимать их как обычный товар, а не дело жизни.

Поделиться:
 
10 УНР-инвест от 1100 у.е. за кв.м
Чижовка: жилой дом на пересечении ул. Голодеда и ул. Ауэзова в Минске  подробнее »
10 УНР-инвест
(017) 286-35-51, (044) 766-84-84, (033) 666-84-84
Квартиры у метро от 1125 у.е. за кв.м
Минск, 10-этажный дом по ул. Гурского, возле метро Михалово  подробнее »
10 УНР-инвест
(017) 2863551, (017) 2660962

Квартиры в новостройках

Квартиры от собственников

10 УНР-инвест от 1125 у.е. за кв.м

ул. Гурского у м. Михалово

Жилой комплекс по ул. Алибегова

Готовые квартиры в продаже

ЖК "Вяселка"

Минский район, д. Прилуки

Жилой дом «СОФИ»

Минск, микрорайон Лебяжий

Жилой комплекс "Петровщина"

Минск, пр. Дзержинского, ст.м. "Петровщина"