Минский вторичный рынок квартир теряет покупателей

Последние несколько лет были богаты на рекорды по количеству проданных на вторичном рынке Минска квартир: квартиры активно покупались и в период отпусков, и в месяцы ожидаемой зимней спячки рынка. Тому свидетельство рекорд лета 2016 г. с практически 1,5 тысячами сделок, или январь и февраль текущего года, с 1 000 и 1 400 сделок соответственно.

Но по мнению Светланы Куделко, все эти рекорды не правило, а скорее исключение для вторичного рынка жилья Минска, т.к. являются следствием происходивших в эти годы турбулентных событий – например, снизившихся до минимального уровня цен в 2016 г., и появлением долгожданных всеми подешевевших за 2017 г. кредитов. В то время как нормальными показателями, свидетельствующими о стабильности ситуации на рынке, являются: 600 - 700 сделок в начале года, порядка 900 - 1 000 сделок весной и летом, и 1 200 - 1 300 осенью и в последние месяцы уходящего года.

- Если говорить в общем, то столь низкий показатель количества проданных в июле текущего года квартир, является следствием вернувшейся на рынок сезонности. Но если разобраться, то сезонность, это ведь тоже не причина, а следствие.

Говоря о снижении спроса на квартиры вследствие сезонности, следует понимать, что это значит не уменьшение желающих приобрести / поменять квартиру. При текущей обеспеченности населения Беларуси жильем, спрос на собственные квадратные метры будет интенсивным еще, как минимум, лет десять. К тому же покупка квартиры в столице всегда выступала выгодным вложением средств и мечтой большинства наших соотечественников. Поэтому эффект сезонности указывает на то, что в конкретный период времени соотношение цен и доходов населения не позволяет широким массам покупателей решить свой жилищный вопрос.

В качестве основополагающих причин летнего снижения сделок, представитель «Твоей столицы» назвала уменьшение количества финансово-обеспеченных покупателей, и отток покупателей на первичный рынок, к новостройкам.

- Новостройки всегда привлекали покупателей своим статусом «новой квартиры», где никто до этого не жил и т.п. Согласно проведенного нами исследования, практически 80% покупателей квартир вторичного рынка, также рассматривают и новостройки: кто-то только введенные в эксплуатацию, кто-то только с чистовой отделкой, а кто-то готов даже и на этапе строительства. А благодаря спецпрограммам кредитования новостроек и предоставляемым застройщиками рассрочками оплаты, для части покупателей приобретение новостройки выглядит более интересным.

По данным ипотечных специалистов «Твоей столицы», желающих воспользоваться кредитной поддержкой для приобретения квартиры, за 2018 г. меньше не стало: на вторичном рынке это порядка 30% покупателей, на первичном – порядка 40%. Это подтверждается и данными Нацбанка по выдаваемым кредитам. Но, по словам Светланы Куделко, всегда есть те покупатели, которые принципиально не хотят связываться с кредитами, либо просто не могут их получить в силу определенных причин. А без дополнительной финансовой помощи, собрать сразу всю необходимую сумму для покупки квартиры на вторичном рынке им не под силу – продавцы-физлица не предоставляют рассрочек. Поэтому для таких покупателей приобретение новостройки на начальной стадии строительства, да еще и в рассрочку на несколько лет, с первоначальным платежом в 30% - выступает хорошим выходом из ситуации.

- Отдельно следует выделить новостройки в пригороде Минска, которые с каждым годом все больше перетягивают потенциальных покупателей квартир вторичного рынка. Для сравнения, в Смолевичской новостройке, сдающейся в эксплуатацию в середине 2019 г. без отделки, полноценную (с отдельной кухней) однокомнатную квартиру площадью 44 кв. м. с учетом рассрочки можно приобрести за 25 тыс. USD. Аналогичная по площади квартира на вторичном рынке Минска будет стоить порядка 40 тыс. USD, а в Минской новостройке - порядка 50 тыс. USD.

Или, например, по квартирам с отделкой - в Фанипольском жилом комплексе «Янтарь», сдающемся в эксплуатация в середине 2018 г., можно приобрести однокомнатную квартиру с чистовой отделкой площадью 43 кв. м. за 38 тыс. USD. В то же время на вторичном рынке Минска готовая к проживанию квартира будет стоить порядка 47 тыс. USD, а в новостройке Минска – и того больше.

Но также Светлана подчеркивает, что это совсем не значит, что вторичный рынок больше совсем не интересен покупателям.

- У «вторички» перед новостройками есть неоспоримые преимущества. Во-первых, богатство выбора относительно локации в городе: поближе к работе, школе, детскому садику или просто в интересном окружении. Во-вторых, готовность квартир – только со «вторичкой» можно сегодня ударить с продавцом по рукам, а завтра уже заехать и жить. В частности, это касается готовых к проживанию квартир – с хорошим ремонтом и мебелью. В-третьих, отсутствие шума от проводимого соседями ремонта. По большей части новостройки продаются без отделки, и первое время в новостройке будет шумно от всеобщей отделочной работы. И как показывает практика, это первое время может растягиваться не на один год. В то же время, на вторичном рынке можно найти квартиры в совсем молодых домах (2010+г.), где уже все жильцы сделали ремонты, да и сама квартира уже будет с чистовой отделкой.

Ощутимых последствий от июльского снижения числа сделок на вторичном рынке Минска не произошло: и цены предложения, и цены сделок остались на своих местах. Спад спроса был слишком кратковременным. С наступлением августа спрос возвращается на рынок – сказывается приближение нового учебного и рабочего сезонов.

По ожиданиям «Твоей столицы», наступление осени еще больше активирует покупателей, однако существенных изменений в ценах не ожидается. Рост спроса будет компенсироваться уже имеющимся на вторичном рынке обширным предложением квартир и поступающими новыми квартирами, а также конкуренцией со стороны новостроек, как Минска, так и его ближайшего пригорода.