Новостройки от собственников

Готовые квартиры
От 700 у.е. за кв.м

АН Твоя столица
+375 29 684 0445

Карта новостроек

Карта новостроек Минска
Все предложения из базы новостроек можно просмотреть на карте Минска и других городов Беларуси.

Курсы валют


Дефицит офисов в Минске - миф или реальность?

07.05.2018
 
После продолжительного периода спада, на столичный рынок современной офисной недвижимости снова возвращается активность. Более того, за последний год неоднократно появлялись мнения об усиливающейся миграции арендаторов в более современные офисы и даже о дефиците офисов. Насколько это реально и стоит ли ждать возвращения «рынка собственников» - об этом далее в материале

С каждым годом количество столичных бизнес-центров продолжает увеличиваться. По данным Путеводителя по бизнес-центрам в настоящее время в Минске насчитывается 118 бизнес-центров различных классов качества, а их совокупная офисная площадь уже приближается к отметке в миллион квадратных метров.Для сравнения, пять лет назад, в 2013 г., этот показатель был наполовину меньше – на уровне 440 тыс. кв. м.Тогда о каком дефиците можно говорить при таком интенсивном появлении офисов?

Структура рынка БЦ Минска

Чтобы из первых рук узнать о текущейситуации на офисном рынке Минска, мы обратились к руководителю «Твоя столица ? Недвижимость для бизнеса» Андрею Астрейко.

Вопрос: Можно ли сейчас с уверенностью утверждать, что период «падения» (спроса, цен, ставок аренды) офисов закончился и в чем проявляется отмечаемое оживление рынка?

- Рынок современной офисной недвижимости Минска цикличен. Последний раз рынок рос в 2012-2013 гг. Тогда на нем высокий спросподнимал цены и ставки аренды.

Но уже в2014 г.начался спадв экономике страны, а предложение офисов постепенно стало опережать предъявляемый спрос. Если в период с 2010 по 2012 г., рынок ежегодно получал в среднем 37 тыс. новых площадей, то за 2013-2014 гг. рынок увеличился еще более чем на 280 тыс. кв. м. Объемы строящихся бизнес-центров закладывались на перспективу стабильного роста экономики, а не на её замедление, и уж тем более не учитывали снижение спроса. В результате, все эти площадиуже просто не успевали поглощаться рынком.

Объем офисных площадей Минска

Если бы не очередная волна кризиса, которая накатила в 2015 г., то возможно столь значительного снижения цен и ставок аренды, не было. А так – за 2015-2016 гг. проседание по рынку, в зависимости от класса качества, составило от 20% до 50%. Сильнее всего подешевели офисы класса «С» -средняя ставка предложения в декабре 2014 г. составляла 15-16 EUR/кв. м. с НДС, а в декабре 2016 г. – уже 7-8 EUR/кв. м. с НДС.

Ставка аренды офисов в Минске

Сейчас, по прошествии нескольких лет, мы действительно видим, что ситуация не только нормализовалась, но даже и наоборот – со второй половины прошлого года ставки аренды снова начали показывать тенденцию к росту.

Ставки аренды офисов в Минске

Среди арендаторов в настоящее время действительно наблюдается оживление. Ничего сверхъестественного – здоровое движение на фоне отсутствия экономических потрясений. За последние несколько лет, многие компании уже адаптировались к новым условиям хозяйствования. На этом фоне кто-то начал расширять штат сотрудников и поэтому в прежнем офисе уже стало тесно, а кто-то хочет собрать в одном месте всех сотрудников компании, из до этого разбросанных по городу филиалов.

Кроме того, сейчас собственники сдаваемых в аренду офисов, начали пересматривать ставки по действующим договорам в сторону их повышения. Не все арендаторы согласны с этим: для кого-то новая ставка уже не по силам, а кто-то считает, что с учетом повышения, за эти деньги можно арендовать офис и получше. А кто-то давно планировал переезд, но заняться этим вопросом в текучке дел никак не удавалось.

Вопрос: И всем всего хватает?

- Некоторое напряжение отмечается в отношении офисов в свежих бизнес-центрах. Поскольку девелоперская активность, по сравнению с началом 2010-х заметно снизилась, поэтому вышедшие в то время на рынок новые площади в бизнес-центрах уже в большинстве своем поглощены. В результате, арендаторы, нуждающиеся в современном офисе 500+ кв. м., сейчас вынуждены активно мониторить рынок, а крупные арендаторы вовсе стараются «забронировать» место в бизнес-центре еще до ввода его в эксплуатацию. Поэтому если ранее для крупных арендаторов переезд был отнюдь не простым делом, то сейчас он усложнился в разы. Процесс поиска и выбора растягивается на очень напряженные месяцы, и когда кажется, все, нашли то что надо, начинается не менее «горячий» этап согласования условий аренды. Не у всех получается в одиночку дойти до конца, а некоторых и вовсе обходят на повороте другие арендаторы.

Отдельно стоит рассматривать крупные компании, готовые арендовать бизнес-центры целиком. Объектов, соответствующих требованиям подобных арендаторов на рынке всегда было немного. И, конечно, далеко не по каждому такому объекту заключался договор.Если в начале 2010-х таким бизнес-центром был «Волна», то в 2016 г к нему примкнули «Красавiк» и «Орлан», в 2017 г. «Fortune», а сейчас сюда еще можно добавить и «SmilePlaza». При этом мы с гордостью можем сказать, что заполнение двух из них было осуществлено силами «Твоя столица ? Недвижимость для бизнеса».

Вопрос: Насколькосильно влияние миграции арендаторов из старых офисов в новые на усиление дефицита офисов?

- О реальном дефиците говорить пока рано. В настоящее время в бизнес-центрах ищут нового арендатора 27 тыс. кв. м. офисов различного класса качества и площади. Да, большинство из этих офисов по размеру не превышают 250 кв. м., но есть и более просторные предложения. Поэтому выбор есть. А если добавить к этой цифре еще и офисные помещения, встроенные в современные новостройки, то вопрос дефицита отодвигается на перспективу, как минимум еще нескольких лет. Но то, что сейчас арендаторы стараются улучшить свои условия работы – это факт.

Вакантность офисных площадей Минска

Несмотря на то, что первые бизнес-центры начали появляться в Минске лет 15 назад, но до сих пор еще много компаний продолжают арендовать офисы в зданиях советской постройки,в которых так и не провели необходимой модернизации либо реконструкции для арендаторов. Кроме того, в Минске достаточно компаний, которые растут, развиваются, расширяют штат или просто хотят поменять офис на более комфортный и современный. Это, как и с одеждой – из всего со временем вырастаешь. Поэтому миграция, действительно, существует и предпосылок для ее прекращения нет. Разве что уменьшить ее интенсивность может экономическая нестабильность, при которой компании вынуждены будут думать о том, как остаться на плаву, а не о смене офиса.

Вопрос: В каком положении сейчас находятся собственники офисов – арендодатели? Много ли отмечается случаев завышения ставок аренды на особо интересные для арендаторов офисы?

- Я бы сказал, что сейчас собственники и арендаторы разговаривают на равных. Диктовать условия аренды, собственникам не позволяет сохраняющаяся конкуренция и все еще достаточный выбор офисов. Случаи, когда арендатор заинтересован в конкретном офисе из-за его местоположения, качества, площади, планировки и т.п. не редки, но даже в таких случаях, видя это, собственники, как правило, не позволяют себе беспочвенно задирать ставки. И вообще, практика нашей работы показывает, что практически всегда можно найти консенсус между сторонами и учесть интересы, как собственника, так и арендатора. В частности, за счет грамотно спланированного поэтапного выхода на максимальную арендную ставку и других условий аренды. В результате, выигрывают обе стороны: собственник получает долгосрочный договор аренды, а арендатор доволен полученными преференциями.

Вопрос: Какие изменения на рынке офисов можно ожидать в ближайшие несколько лет?

- Может так случиться, что со временем, из-за миграции арендаторов, административные здания и бизнес-центры старого формата могут значительно попустеть. В результате, перед собственниками этих зданий встанет резонный вопрос – что делать? Снижать и без того низкую стоимость аренды? Сдавать площади за «коммуналку»? Это путь в никуда. Проблему таким образом не только не решить, но и наоборот –этот ход только усугубит ситуацию, потому что средств на поддержание офисного центра в хорошем состоянии будет все меньше и меньше.

Выход из подобной ситуации в современных реалиях видится только один –модернизация с изменением концепции. А возможно и с последующей передачей коммерческого управления таким объектом специалистам. При этом не важно, один собственник у здания или оно принадлежит дольщикам. Всегда можно прийти к одному знаменателю, когда на кону стоит решение крупной проблемы.

Или, например, можно пойти по пути достаточно молодой тенденции и выделить в составе бизнес-центра коворкинг-площади. Сложность ее реализации заключается в том, что на управляющую компаниюбизнес-центра ляжет еще и функция постоянной работы с арендаторами коворкинга, что весьма трудозатратно. Но при этом наличие в составе бизнес-центра коворкинга, позволяет не только найти применение для не очень удобных помещений, но и добавить дополнительный сервис для основных арендаторов офис-центра, а именно, предоставление дополнительного оборудованного рабочего пространства для временных проектов. Очень удобно, когда такое помещение расположено в том же бизнес-центре, и нет необходимости перестраивать все бизнес-процессы под временный проект.

Поделиться:
 
10 УНР-инвест от 1000 у.е. за кв.м
Чижовка: жилой дом на пересечении ул. Голодеда и ул. Ауэзова в Минске  подробнее »
10 УНР-инвест
(017) 286-35-51, (044) 766-84-84, (033) 666-84-84
ЖК "Каскад"
Миниполис «Каскад» - жилой район в 2 км. от исторического центра Минска, в 5 минутах ходьбы от ст.м. «Молодежная»  подробнее »
Юнивест-М
8 (029) 329 90 40
ТОП-20 квартир в домах 2011-2018 г.п.
Актуальные предложения по квартирам от 2011 года постройки в разных районах Минска  подробнее »
Твоя Столица
(029) 684-04-45, (017) 215-00-77
Жилой Комплекс D3
Новый стандарт городской квартиры  подробнее »
СвитХоум
(044) 7-666-333

Квартиры в новостройках

Квартиры от собственников

10 УНР-инвест от 1000 у.е. за кв.м

Минск, ул. Голодеда- ул. Ауэзова

Жилой комплекс по ул. Алибегова

Готовые квартиры в продаже

Миниполис «Каскад»

ул. Кальварийская, ст.м. «Молодежная»

ЖК "Вяселка"

Минский район, д. Прилуки

Жилой дом «СОФИ»

Минск, микрорайон Лебяжий

Жилой комплекс "Петровщина"

Минск, пр. Дзержинского, ст.м. "Петровщина"