Александр Гиновкер: Сейчас – лучшее время покупать элитное жилье

– В последние месяцы на рынке сложилась очень благоприятная ситуация для покупки уникальных видовых квартир. В частности, сейчас – лучший момент для того чтобы приобретать жилье с видом на воду. Такие объекты всегда высоко ценились в городе, называемом Северной Венецией.

Наибольшей популярностью пользуются квартиры по берегам Невы, вдоль Мойки, Фонтанки, Крюкова канала и набережной канала Грибоедова, на Крестовском острове, а также на побережье Финского залива. Сейчас у покупателей появился неплохой выбор по-настоящему элитных объектов. Еще два года назад таких уникальных квартир в свободной продаже не было. Можно сказать, что подобного числа предложений элитной недвижимости в нашем городе вообще никогда не было за все время существования свободного рынка в России. По сравнению с 2007–2008 годами, предложение увеличилось минимум в два раза. Возможно, некоторые владельцы продают квартиры из-за материальных трудностей или чтобы вложить средства в другие подешевевшие активы.

В результате на петербургском рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация: в листинги выставлены такие прекрасные варианты, о продаже которых еще несколько лет назад не могло быть и речи. Первыми этот тренд почувствовали иностранцы – за последние месяцы в наше агентство обратились уже несколько граждан из-за рубежа с просьбой подобрать им квартиры с видом на воду.

– То есть спрос на элитные квартиры возрождается?

– Спрос на такие объекты есть, причем он даже вырос по сравнению с 2007–2008 годами. И это объяснимо: состоятельные люди понимают, что сейчас – лучшее время покупать элитное жилье. Раньше видовых квартир в продаже почти не было, а те, которые выставлялись, раскупали очень быстро.

Сейчас, напротив, появился выбор, можно не торопясь оценить достоинства каждой квартиры, даже попробовать поторговаться. Время, за которое сегодня совершается такая сделка, увеличилось от нескольких недель до месяцев, а иногда – до года.

– Какие дома предпочитают покупатели – традиционный старый фонд или более современные объекты?

– Новых объектов в Золотом треугольнике – самой престижной части Петербурга – насчитывается менее десятка. Насколько я знаю, предложений в них крайне мало. Да и иностранцы (основные покупатели элитных квартир) больше тяготеют к старым зданиям в центре города. Иногда ради квартиры в таком истинно петербургском доме они готовы мириться с некоторыми недостатками, например входом с внутреннего двора или не очень чистым подъездом. Москвичи и сибиряки, напротив, лучше относятся к новым домам.

Большинство таких объектов сейчас сконцентрировано в районе Петроградки, на Крестовском, Васильевском островах. Новостройка выгодно отличается от старого фонда хорошим состоянием здания, коммуникаций, наличием подземной парковки. Система эксплуатации дома в этом случае также устроена лучше, чем в старых объектах. Но вот хорошая планировка чаще встречается в старом фонде. В дореволюционных барских квартирах сохранилось разделение на «гостевую зону», куда входят прихожая, гостиная, гостевые спальни и санузлы, кухня, и «хозяйскую зону» со спальнями, детской и личными ванной и туалетной комнатами хозяев. В новых домах очень часто все наоборот: хозяйские спальни начинаются прямо с порога. Не всем покупателям это нравится. С санузлами в старом фонде ситуация также лучше: либо их в квартире несколько, либо есть возможность увеличить их число. В новых домах зачастую два санузла в квартире – это предел.

– И каких покупателей больше – иностранных или российских? На какие объекты спрос выше – первичного или вторичного рынка?

– Я думаю, эти сегменты рынка элитной недвижимости равноценны. Хотя вторичный рынок имеет определенное преимущество – уникальное местоположение объектов. Скажем, на Дворцовой, Адмиралтейской или Кутузовской набережных сейчас ничего не строят и в будущем вряд ли что-то возведут. Квартиры с такими видами в Петербурге – на вес золота. Единственное место, которое можно отнести к престижной части города и где сейчас идет строительство, – Каменный остров.

Цена квадратного метра даже в последний год там не опускалась. Новый дом строится также на Тверской улице – это хорошее место, рядом с Таврическим парком, однако не самое уникальное, без вида на воду. Таким образом, элитные объекты вторичного рынка в Петербурге всегда будут более интересными. Однако они имеют свою проблему – плохое состояние многих домов и некачественное управление жилищным фондом. Эти проблемы встречаются даже в домах на Дворцовой набережной. Все квартиры там раскуплены, но во многих из них никто не живет. Из-за этого возникают проблемы при ремонте дома, например, управляющая компания не может собрать деньги на ремонт подъезда.

Решить эту проблему сейчас практически невозможно. Для этого необходимо менять жилищное законодательство в части управления многоквартирными домами. Данная область права в России вообще недостаточно хорошо проработана. Подобные проблемы мешают нормальной эксплуатации как старых, так и новых домов. К сожалению, это – одна из негативных особенностей российской элитной недвижимости.

– Какой должна быть сегодня элитная квартира, чтобы соответствовать самым высоким стандартам?

– В России до сих пор не существует четкого определения «элитности». Наши довольно размытые стандарты сильно отличаются от западных критериев.

Не совпадают между собой также петербургская и московская классификации элитной недвижимости. За последний год само понятие «элитность» эволюционировало. Если раньше к элитной недвижимости в Петербурге относили даже объекты с существенными дефектами, например квартиры в старых домах с плохим ремонтом в подъезде, то сейчас внимание уделяется абсолютно всем факторам. Квартира должна быть без каких-либо дефектов. Важно местоположение объекта, вид из окон, планировка, состояние квартиры (достойный ремонт) и дома, подъезда, внутреннего двора, однородное социальное окружение, в доме или около него должна быть парковка.

Квартир, которые отвечают всем этим требованиям, на рынке по-прежнему очень мало. На мой взгляд, в Петербурге таких идеальных объектов не больше десятка. Даже сейчас на продажу выставляется очень незначительная часть из общей массы элитной недвижимости. Все остальные предложения – это хороший бизнес-класс, который у нас почему-то принято называть элитой. Хотя даже в сегменте бизнес-класса действительно интересных вариантов сейчас не более двух сотен. Это так называемые квартиры с изюминкой, например с прекрасными видовыми характеристиками.

Основными покупателями таких «интересных» вариантов традиционно являются петербуржцы. По-настоящему уникальные объекты приобретают в основном иностранцы, москвичи и богатые выходцы из других регионов России.

– И сколько сейчас стоит хороший бизнес-класс?

– Предложение таких квартир в Петербурге за последний год выросло больше чем в два раза. По таким объектам сейчас можно получить серьезный дисконт – до 30–50% от докризисной стоимости квартиры. В течение последнего года в верхнем сегменте бизнес-класса наблюдался очень большой разброс по ценам. Если раньше все объекты такого уровня стоили примерно одинаково – $10–12 тыс. за квадратный метр, то сейчас цена многих из них опустилась до $5–6 тыс. В среднем, квартиры бизнес-класса, которые ранее часто относили к элитным, сейчас стоят от 8 до 20 млн руб.

– А что происходит с ценами на настоящую элитную недвижимость?

– Цены на действительно элитные квартиры даже в прошлом году практически не падали. Сейчас за квадратный метр просят $18–25 тыс. (500–700 тыс. руб.), как и два года назад. Кстати, несмотря на кризис, в секторе элитной недвижимости не наблюдается такого стремления сэкономить на риэлторских услугах, как в эконом-классе. Сделки с квартирами премиум-класса более трудоемки, оценка и оформление такой недвижимости в силу уникальности каждого объекта требует серьезных знаний. Поэтому в данном сегменте услуги профессиональных риэлторов в последний год были так же востребованы, как и до кризиса.

– Какие изменения произойдут в сегменте дорогой недвижимости в течение нынешнего года?

– На мой взгляд, в ближайшее время предложение недвижимости премиум-класса на рынке начнет сокращаться, так как цены на нее уже достигли своего минимума. Люди понимают, что если покупать дорогую квартиру, то сейчас. Думаю, к осени число объектов в сегменте бизнес-класса (стоимостью около 10 млн руб.) уменьшится. С настоящей элитой ситуация гораздо менее предсказуема. Такие квартиры могут продаваться годами, тем более что цены на них всегда высоки.

Факторы «элитности»:

Фактор № 1. Уникальность
Элитный дом – это уникальный объект, у которого есть собственное имя и легенда. Он расположен в престижном месте и обязательно отличается от других домов какой-либо «фишкой».

Фактор № 2. Местоположение
Элитный дом находится в престижной части города (Золотой треугольник, Каменный остров, стрелка Васильевского острова, район Смольного). Квартира должна обладать уникальными видовыми характеристиками, прежде всего ценится вид на реки и каналы.

Фактор № 3. Цена
Это – самый заметный фактор «элитности». В элитных новостройках цены значительно ниже, чем на вторичном рынке, хотя по качеству новые здания лучше старых. На первичном рынке цена «квадрата» колеблется от 120 до 250 тыс. руб., в старом фонде - от 300 до 750 тыс. руб.

Фактор № 4. Состояние дома
Большую роль играют абсолютно все характеристики, определяющие состояние объекта. Свежий ремонт в зданиях старого фонда, достойный парадный вход, уникальная планировка квартир, достаточная высота потолков (минимум 3,2 м). Очень важен однородный социальный статус жильцов вашего дома и соседних. Статус дома зависит также от общего числа квартир в здании и каждом отдельном подъезде, наличия и вместимости подземного паркинга, размеров внутридомовой и придомовой зеленой зоны.

Фактор № 5. Конструкция
При строительстве дома должны использоваться натуральные, экологичные материалы: передовые сэндвич-панели, кирпич, природный камень, деревянные окна из сосны или дуба со стеклопакетами. Для внутренней отделки используются гранит, мрамор, мозаики, подсветка и т. д.

Фактор № 6. Инженерия
В доме самого высокого класса отопление должно быть нескольких видов – водяное, воздушное, электрическое, обязательно с регулятором температур. Необходима также качественная очистка воды, при помощи механических и химических фильтров. Подразумевается наличие современных телекоммуникационных систем и выделенной линии высокоскоростного интернета. Дом должен быть оборудован системой климат-контроля и центральным кондиционированием. Лифты в доме – обязательно бесшумные и дорогие, от производителя с мировым именем: KONE, Otis, Tissen, Schindler.

Фактор № 7. Безопасность
Важная составляющая элитной недвижимости – безопасность проживания. Она обеспечивается огороженной территорией, если позволяет местоположение, а также круглосуточной охраной и(или) круглосуточным дежурством службы консьержей. Кроме того, в доме обязательно должны быть камеры видеонаблюдения вдоль ограждения двора, а также видеодомофоны.

Фактор № 8. Социальная инфраструктура
Нынешние покупатели элитных квартир не довольствуются магазинами или салонами в соседних домах: полный комплекс бытовых услуг должен быть в собственном доме. Как правило, в элитных комплексах предусмотрены сауна с бассейном, солярий, SPA-центр либо wellness-центр, кафе или бар, химчистка, прачечная, магазины.

Ольга Мурашко