Актуальные предложения



Последние поступления

Карта новостроек

Карта новостроек Минска
Все предложения из базы новостроек можно просмотреть на карте Минска и других городов Беларуси.

Курсы валют


Связанные одной цепью при покупке квартиры

17.07.2019
 
В глазах обывателя, покупка квартиры выглядит примерно так: собрал необходимую сумму, выбрал, купил. Но те, кто хоть раз столкнулся с решением жилищного вопроса в реальности, ответят, что все совсем не так просто, как кажется. И дело даже не в юридическом сопровождении сделки

В настоящее время, в Минске на продажу предлагается более 7 тыс. квартир. Исходя из количества ежемесячно совершаемых сделок, на одного потенциального покупателя в среднем приходится 7 квартир. Поскольку Наименьший выбор одно- и двухкомнатных квартир - однокомнатных квартир приходится 5 квартир, двухкомнатных квартир – 6, соответственно на одного потенциального покупателя. Наибольший выбор – трех и четырех комнатных – 10 и 14 соответственно.


По мнению аналитиков группы компаний «Твоя столица», текущий объем предложения квартир на продажу нельзя назвать ни большим, ни малым. Одним словом – выбор есть, дефицита нет. Тогда в чем может заключаться сложности покупки квартиры?


Финансовый вопрос

Основную сложность при покупке жилья, преобладающее большинство наших соотечественников видит только в финансовом плане – где взять столько денег? И, казалось бы, ответ прост и очевиден: сэкономить, одолжить у знакомых или взять кредит. Но это в теории, а на практике оказывается, что еще сильнее урезать себя в расходах (особенно семье с детьми) уже некуда, а знакомых, готовых одолжить несколько тысяч USD, да еще и на несколько лет – днем с огнем не найти. Остается кредит, но его же тоже надо как-то отдавать ежемесячно, и тогда снова возвращаемся к вопросу невозможности урезания затрат. И так – по кругу.
- При приобретении квартиры взамен собственной, на привлечение кредита решаются более 25% наших клиентов, - рассказывает руководитель сектора ипотечного кредитования агентства недвижимости «Твоя столица» Людмила Семенова. – Средняя сумма кредита в настоящее время составляет порядка 22 тыс. USD, в то время как год назад он была выше - порядка 26-28 тыс. USD. 

Ставка за пользования кредитными средствами, в зависимости от банка и условий кредитования, варьируется от 13,0% на первый год пользования кредитом, до 15,5% на следующие годы. По условиям большинства программ кредитования ставка является плавающей, однако есть предложения и с фиксированной процентной ставкой.

Максимальный срок кредитования составляет 15-20 лет. В качестве обеспечения можно предоставить как поручителей, так и залог приобретаемого объекта недвижимости. 

Помимо кредитования, квартиру можно приобрести в лизинг – ставки начинаются от 14% годовых.

Связанные одной цепью

- Уже не первый год, большинство сделок купли-продажи квартир в Минске проходит в виде «цепочек» - когда для оплаты стоимости приобретаемой квартиры люди используют деньги от продажи имеющейся квартиры, - рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. – При этом количество квартир-звеньев в цепи может быть от двух и достигать 8-10.

Доля «цепочных» в общем количестве сделок составляет порядка 60-70%, а иногда даже и больше. Из-за того, что в «цепочке» все продавцы и покупатели взаимосвязаны, приобретение квартиры, даже при наличии всей необходимой суммы на руках, может растянуться на неопределенный срок. Это зачастую становиться неожиданностью, причем не только для покупателей, но и для продавцов тоже. Ведь продавцы в большинстве случаев продают квартиру, чтобы приобрести взамен другую. 

Светлана Куделко считает, что сформировавшийся формат купли-продажи квартир обусловлен нехваткой финансов у покупателей. Если бы ставки по кредитам были на уровне нескольких процентов, то «цепочных» сделок было бы гораздо меньше. 

- Например, те продавцы, кто искал себе квартиру просторнее, просто покупали бы ее в кредит и параллельно не спеша продавали имеющуюся. Это сняло бы «цепочную» зависимость с покупателей и продавцов, отчего сделки проходили бы быстрее. В то время как сейчас, «цепочная» сделка растягивается на месяцы. При этом нередки случаи, когда она не доходит до конца, поскольку одно или несколько звеньев-квартир по каким-то причинам, выбывает из цепочки.

Например, могу сказать по нашему агентству: из 10 цепочных сделок, в трех случаях приходится для покупателей искать альтернативные варианты квартир – поскольку время затягивается и не все готовы ждать. Но при этом в двух случаях из десяти, сделки успевают завершиться в срок до 1 месяца. 

По словам Светланы Куделко, скорость проведения «цепочной» сделки и вообще, вероятности ее успешного завершения, во многом зависит, с одной стороны, от того, сколько «звеньев»-квартир завязаны в «цепи», а с другой, насколько опытным является специалист, который координирует и решает все возникающие в процессе ведения «цепи» вопросы. А возникать их может много и по каждой из квартир: где-то не хватает сведений о наследниках, где-то документов и т.п.

Те, кто считает, что, для приобретения квартиры достаточно иметь на руках нужную сумму денег, найти понравившийся вариант и прийти к согласию с продавцом – в реальности могут впасть в панику. Типичный пример: на покупку квартиры собирались средства из всевозможных источников и кажется, вот – уже финишная прямая – осталось только выбрать и купить. Но в реальности, оказывается, что в преобладающей доле случаев, продавец сам находится в поиске квартиры и вам придется подождать пока он найдет себе квартиру взамен. Ведь продавать квартиру и выезжать «в пустоту» никто не хочет. 

Кроме того, усложняет ситуацию тот факт, что некоторые продавцы никуда не спешат, и искать нужную им квартиру начинают только когда находится реальный покупатель на их квартиру. 

- Вам придется ждать продавца, как минимум столько же, сколько искали квартиру вы сами. И это в лучшем случае. А если найденная им квартира тоже будет в аналогичной вашей «цепочке», то вполне возможно, что у вас появится желание отказаться от выбранной квартиры. Но сложность в том, что найти квартиру, продающуюся без необходимости приобретения другой взамен – так называемая, чистая продажа – очень мало. И поэтому покупатели (значительная часть из которых, является одновременно и продавцами), зачастую вынуждены прорабатывать сразу несколько вариантов для приобретения.

Мы спросили у Светланы Куделко, на что следует обращать внимание покупателям и продавцам, если интересующая их квартира находиться в составе «цепи».

Советы покупателям:

· Уточняйте, чистая продажа или ищется квартира взамен.

Как правило, в объявлениях указывается – «чистая» продажа или подбирается вариант взамен. Но поинтересоваться не помешает – ведь от этого напрямую будет зависеть вероятность и/или ожидаемые сроки приобретения квартиры;

· Определяйте с продавцом четкие условия и сроки продажи квартиры.

Формулировка «после нахождения встречного варианта» весьма условна и по факту, никого ни к чему не обязывает. Поэтому для своего спокойствия, как минимум, нужно определить срок поиска «встречного варианта» и варианты развития событий, если в указанный срок он не найдется;

· При необходимости ожидания квартиры, договаривайтесь с продавцом о фиксации стоимости квартиры.

В ситуации нестабильных цен, если срок поиска продавцов варианта взамен затянется и/или найденный им вариант превысит планируемый бюджет на покупку, велика вероятность, что он захочет поднять стоимость продаваемой квартиры.

Советы продавцам:

· При необходимости приобретения квартиры взамен, начинайте ее поиск заблаговременно – не дожидаясь нахождения реального покупателя на продаваемую квартиру.

Если взамен ищется квартира в новостройке, то в некоторых из них можно рассчитывать на бронирование выбранной квартиры на время продажи имеющейся. Например, по программе «Переезжаем в новостройку».

· При установлении цены продажи квартиры и определения бюджета покупки новой квартиры, тщательно проанализируйте цены объявлений и совершенных за последний квартал сделок.

Однако помните, что цены объявлений зачастую неинформативны, поскольку в абсолютном большинстве содержат надбавку на торг. А у каждого продавца, надбавка на торг своя. Нередки случаи, когда квартиры продаются только после существенного снижения стоимости. Допустимая надбавка на торг в настоящее время составляет не более 5%.

· При получении ценовых предложений от покупателей, старайтесь анализировать каждое из них. Возможно, что запрашиваемая покупателем скидка позволит значительно ускорить продажу вашей квартиры и тем самым, выгоднее приобрести новую.

Все указанных тягот можно избежать, если всей «цепочкой» будет заниматься опытный человек – который понимает количество «звеньев» и помогает подбирать варианты для всех покупателей и продавцов, а также оперативно решает все возникающие вопросы. 

Поделиться:
 
10 УНР-инвест от 1100 у.е. за кв.м
Чижовка: жилой дом на пересечении ул. Голодеда и ул. Ауэзова в Минске  подробнее »
10 УНР-инвест
(017) 286-35-51, (044) 766-84-84, (033) 666-84-84
ТОП-20 дешевых квартир Минска
Актуальные предложения по дешевым квартирам в разных районах Минска  подробнее »
Твоя Столица
+ 375 44 565-80-17, + 375 17 336-77-35

Квартиры в новостройках

Квартиры от собственников

10 УНР-инвест от 1100 у.е. за кв.м

Минск, ул. Голодеда- ул. Ауэзова

Жилой комплекс по ул. Алибегова

Готовые квартиры в продаже

ЖК "Вяселка"

Минский район, д. Прилуки

Жилой дом «СОФИ»

Минск, микрорайон Лебяжий

Жилой комплекс "Петровщина"

Минск, пр. Дзержинского, ст.м. "Петровщина"