Связанные одной цепью при покупке квартиры

В настоящее время, в Минске на продажу предлагается более 7 тыс. квартир. Исходя из количества ежемесячно совершаемых сделок, на одного потенциального покупателя в среднем приходится 7 квартир. Поскольку Наименьший выбор одно- и двухкомнатных квартир - однокомнатных квартир приходится 5 квартир, двухкомнатных квартир – 6, соответственно на одного потенциального покупателя. Наибольший выбор – трех и четырех комнатных – 10 и 14 соответственно.

По мнению аналитиков группы компаний «Твоя столица», текущий объем предложения квартир на продажу нельзя назвать ни большим, ни малым. Одним словом – выбор есть, дефицита нет. Тогда в чем может заключаться сложности покупки квартиры?

Финансовый вопрос

Связанные одной цепью

- Уже не первый год, большинство сделок купли-продажи квартир в Минске проходит в виде «цепочек» - когда для оплаты стоимости приобретаемой квартиры люди используют деньги от продажи имеющейся квартиры, - рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. – При этом количество квартир-звеньев в цепи может быть от двух и достигать 8-10.

Доля «цепочных» в общем количестве сделок составляет порядка 60-70%, а иногда даже и больше. Из-за того, что в «цепочке» все продавцы и покупатели взаимосвязаны, приобретение квартиры, даже при наличии всей необходимой суммы на руках, может растянуться на неопределенный срок. Это зачастую становиться неожиданностью, причем не только для покупателей, но и для продавцов тоже. Ведь продавцы в большинстве случаев продают квартиру, чтобы приобрести взамен другую. 

Светлана Куделко считает, что сформировавшийся формат купли-продажи квартир обусловлен нехваткой финансов у покупателей. Если бы ставки по кредитам были на уровне нескольких процентов, то «цепочных» сделок было бы гораздо меньше. 

- Например, те продавцы, кто искал себе квартиру просторнее, просто покупали бы ее в кредит и параллельно не спеша продавали имеющуюся. Это сняло бы «цепочную» зависимость с покупателей и продавцов, отчего сделки проходили бы быстрее. В то время как сейчас, «цепочная» сделка растягивается на месяцы. При этом нередки случаи, когда она не доходит до конца, поскольку одно или несколько звеньев-квартир по каким-то причинам, выбывает из цепочки.

Например, могу сказать по нашему агентству: из 10 цепочных сделок, в трех случаях приходится для покупателей искать альтернативные варианты квартир – поскольку время затягивается и не все готовы ждать. Но при этом в двух случаях из десяти, сделки успевают завершиться в срок до 1 месяца. 

По словам Светланы Куделко, скорость проведения «цепочной» сделки и вообще, вероятности ее успешного завершения, во многом зависит, с одной стороны, от того, сколько «звеньев»-квартир завязаны в «цепи», а с другой, насколько опытным является специалист, который координирует и решает все возникающие в процессе ведения «цепи» вопросы. А возникать их может много и по каждой из квартир: где-то не хватает сведений о наследниках, где-то документов и т.п.

Те, кто считает, что, для приобретения квартиры достаточно иметь на руках нужную сумму денег, найти понравившийся вариант и прийти к согласию с продавцом – в реальности могут впасть в панику. Типичный пример: на покупку квартиры собирались средства из всевозможных источников и кажется, вот – уже финишная прямая – осталось только выбрать и купить. Но в реальности, оказывается, что в преобладающей доле случаев, продавец сам находится в поиске квартиры и вам придется подождать пока он найдет себе квартиру взамен. Ведь продавать квартиру и выезжать «в пустоту» никто не хочет. 

Кроме того, усложняет ситуацию тот факт, что некоторые продавцы никуда не спешат, и искать нужную им квартиру начинают только когда находится реальный покупатель на их квартиру. 

- Вам придется ждать продавца, как минимум столько же, сколько искали квартиру вы сами. И это в лучшем случае. А если найденная им квартира тоже будет в аналогичной вашей «цепочке», то вполне возможно, что у вас появится желание отказаться от выбранной квартиры. Но сложность в том, что найти квартиру, продающуюся без необходимости приобретения другой взамен – так называемая, чистая продажа – очень мало. И поэтому покупатели (значительная часть из которых, является одновременно и продавцами), зачастую вынуждены прорабатывать сразу несколько вариантов для приобретения.

Мы спросили у Светланы Куделко, на что следует обращать внимание покупателям и продавцам, если интересующая их квартира находиться в составе «цепи».

Советы покупателям:

· Уточняйте, чистая продажа или ищется квартира взамен.

Как правило, в объявлениях указывается – «чистая» продажа или подбирается вариант взамен. Но поинтересоваться не помешает – ведь от этого напрямую будет зависеть вероятность и/или ожидаемые сроки приобретения квартиры;

· Определяйте с продавцом четкие условия и сроки продажи квартиры.

Формулировка «после нахождения встречного варианта» весьма условна и по факту, никого ни к чему не обязывает. Поэтому для своего спокойствия, как минимум, нужно определить срок поиска «встречного варианта» и варианты развития событий, если в указанный срок он не найдется;

· При необходимости ожидания квартиры, договаривайтесь с продавцом о фиксации стоимости квартиры.

В ситуации нестабильных цен, если срок поиска продавцов варианта взамен затянется и/или найденный им вариант превысит планируемый бюджет на покупку, велика вероятность, что он захочет поднять стоимость продаваемой квартиры.

Советы продавцам:

· При необходимости приобретения квартиры взамен, начинайте ее поиск заблаговременно – не дожидаясь нахождения реального покупателя на продаваемую квартиру.

Если взамен ищется квартира в новостройке, то в некоторых из них можно рассчитывать на бронирование выбранной квартиры на время продажи имеющейся. Например, по программе «Переезжаем в новостройку».

· При установлении цены продажи квартиры и определения бюджета покупки новой квартиры, тщательно проанализируйте цены объявлений и совершенных за последний квартал сделок.

Однако помните, что цены объявлений зачастую неинформативны, поскольку в абсолютном большинстве содержат надбавку на торг. А у каждого продавца, надбавка на торг своя. Нередки случаи, когда квартиры продаются только после существенного снижения стоимости. Допустимая надбавка на торг в настоящее время составляет не более 5%.

· При получении ценовых предложений от покупателей, старайтесь анализировать каждое из них. Возможно, что запрашиваемая покупателем скидка позволит значительно ускорить продажу вашей квартиры и тем самым, выгоднее приобрести новую.

Все указанных тягот можно избежать, если всей «цепочкой» будет заниматься опытный человек – который понимает количество «звеньев» и помогает подбирать варианты для всех покупателей и продавцов, а также оперативно решает все возникающие вопросы.