Новостройки от собственников

Готовые квартиры
От 700 у.е. за кв.м

АН Твоя столица
+375 17 215 0030

Карта новостроек

Карта новостроек Минска
Все предложения из базы новостроек можно просмотреть на карте Минска и других городов Беларуси.

Курсы валют


Ставки аренды упали – где же эти дешевые офисы?

24.10.2016
 
- Стоимость аренды офиса - это арендная ставка, умноженная на площадь офиса? - Нет, в зависимости от офиса, практически столько же еще надо держать в уме. Этот диалог лишь вкратце указывает на наличие подводных камней при расчетестоимости аренды офиса. О каких скрытых платежах следует знать арендаторам и на какие реальные ставки аренды рассчитывать – далее в статье

Зачастую в объявлениях о предлагающихся в аренду офисах указываются очень привлекательные ставки. Их основная задача – привлечь внимание потенциального арендатора. Но самое интересное начинается дальше, когда договаривающиеся стороны переходят от слов к делу и начинают согласовывать проект договора.

- Если в объявлениях ставки могут указываться любые и их соответствие действительности зависит лишь от порядочности лица, размещающего объявление, то договор аренды выступает своего рода «лакмусовой» бумажкой, показывающей реальные суммы аренды, которые лягут на арендатора, - рассказывает начальник отдела продаж «Твоя столица ? Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов.

Скажу из практики общения с арендаторами, - продолжает Сергей Владимирович, – абсолютное большинство из них, хотя бы раз, но сталкивались с ситуацией, когда лишь в самый последний момент узнавали, что, помимо арендной ставки и коммунальных платежей, на них ложатся еще и иные расходы, которые в итоге существенно «утяжеляют» стоимость аренды офиса. Зачем собственники на первоначальных этапах скрывают эти платежи и умышленно «облегчают» ставку, мне непонятно -ведь все равно арендатор узнает о них. После этого у последнего неизбежно появляется чувство, что его хотели обмануть. А это чувство продуктивности дальнейшим переговорам по аренде офиса совсем не добавляет.Скорее, даже наоборот -нередки случаи отказа от аренды.

К числу «завуалированных» и зачастую сопутствующих аренде офиса платежей Сергей Владимирович отнес следующие:

  • Эксплуатационные платежи

Заключая договор аренды офиса в бизнес-центре, арендатор дополнительно заключает с собственником (товариществом собственников) договор на оказание (возмещение) коммунальных услуг и эксплуатационных затрат.

Следует различать коммунальные и эксплуатационные платежи. Если вкратце, то под коммунальными платежами понимается фактический объем потреблённых арендатором коммунальных ресурсов (воды, электроэнергии, затраты на отопление, вывоз и обезвреживание бытовых отходов, канализацию), в то время, как эксплуатационные платежипредставляют собой затраты собственника-арендодателя, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду объекта недвижимости (обслуживание и ремонт инженерных систем здания, уборка мест общего пользования, расходы на управление объектом недвижимости).

Средняя величина эксплуатационных расходов в бизнес-центрах г. Минска

Класс качества бизнес-центра

Эксплуатационные расходы, €/кв. м. с НДС

Средняя величина

Минимальная

Максимальная

Класс «А»

3,0

1,8

5,0

Класс «В»

2,5

1,5

4,0

Класс «С»

2,0

1,5

3,0

 

- Как правило, величина эксплуатационных расходов зависит от инженерно-технического оснащения бизнес-центра, объёма и качества оказываемых арендаторам услуг. Например, офисы класса «А» имеют лучшее оснащение, чем офисы класса «С (системы принудительной вентиляции, кондиционирования, климат-контроля и т.п.), вследствие чего увеличиваются и затраты на обслуживание всех этих систем, - поясняет Сергей Войтов. 

В то же время, большая величина эксплуатационных расходов характерна и для офисных объектов, не относящихся к современной офисной недвижимости. В частности, это объясняется отсутствием индивидуальных приборов учета, плохим состоянием инженерных систем здания, требующих постоянных затрат на обслуживание и ремонт.

  • Коридорныйкоэффициент

Зачастую, собственники бизнес-центровс целью «сдачи в аренду» не только офисов, но и площадей общего пользования (коридоры, холлы и т.п.), используют надбавку к «офисной» арендной ставке или, так называемый, коридорный коэффициент.

- Если вы хотите снять небольшой офис, то надо быть готовым к тому, что базовая ставка аренды может увеличиться на величину коридорного коэффициента,который определяется как отношение полезной (офисной) площади к общей площадибизнес-центра. Чем меньше офисных площадей в общем объеме, тем больше коэффициент, - поясняет Сергей Владимирович. 

  • Планировка офиса

На итоговую стоимость аренды влияют и планировочные решения офиса. Неправильная форма, наличие выступов, большое количество колонн в рабочем пространстве – это то, что мешает эргономичному распределению рабочих мест.

- Пусть офис имеет красивейшие пейзажные виды из окон и оснащен умной системой кондиционирования, но если его угловая форма не подходит вашей компании (разделяется рабочее пространство на два крыла, со всеми вытекающими из этого последствиями: расстановка мебели и проведение слаботочных сетей к каждому рабочему месту, организация коммуникаций сотрудников в рамках рабочего процесса и т.п.), то вам придется не только мириться со снижением эффективности труда сотрудников, но,возможно,и арендовать дополнительные площади, чтобы комфортно разместить всех сотрудников.

 

Что мы имеем в итоге? Изначально заявляемая арендная ставка (которую еще называют «базовой») не всегда является конечной. И если в процессе переговоров с собственником офиса вы сможете сойтись на скидке, равной 1 €/кв. м., то эксплуатационные расходы и коридорный коэффициент могут не только перекрыть предоставленную скидку, но и добавить стоимости аренды существенно больше «веса».

- Сейчас, когда офисы становятся все более современными и технологичными, величина арендной ставки уже перестала быть истинным показателем стоимости аренды офиса. За счет продуманности конструктивных и функциональных решений, изначально исключенный из выбора офис класса «В» со ставкой 10 /кв. м. с НДС может обойтись вам дешевле в содержании, чем заявленный по 6 /кв. м. с НДС офис класса «С». Важно лишь при выборе офиса знать, на что обращать внимание.


Источник: «ТВОЯ СТОЛИЦА·АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»

Поделиться:
 
10 УНР-инвест от 1400 за кв.м
Жилой дом № 1А в квартале пр-та Дзержинского  подробнее »
10 УНР-инвест
(017) 286 35 51, (017) 286 35 52
ТОП-20 квартир в домах от 2011-2016 г.п.
Актуальные предложения по квартирам на продажу от 2011 года постройки в разных районах Минска  подробнее »
Твоя Столица
(029) 684-04-45, (017) 215-00-77
Жилой Комплекс D3
новый стандарт городской квартиры  подробнее »
СвитХоум
(017) 3669999
Жилой дом «СОФИ»
Минск, Мястровская, 28  подробнее »
ОлимпикГолд
(017) 3087175, (044) 5508777

Квартиры в новостройках

Квартиры от собственников

10 УНР-инвест от 950 за кв.м

Минск, ул. Гурского, ст.м. "Михалово"

Миниполис «Каскад»

ул. Кальварийская. Ст.м. «Молодежная»

Квартиры в готовом доме

Минск, ул. Маршала Лосика, 31

ЖК "Вяселка"

Минский район, д. Прилуки

Жилой дом «СОФИ»

Минск, микрорайон Лебяжий

Квартиры от застройщика

Минск, пр. Дзержинского, 15