Новостройки от собственников

Последние поступления

АН Твоя столица
+375 29 684 0445

Карта новостроек

Карта новостроек Минска
Все предложения из базы новостроек можно просмотреть на карте Минска и других городов Беларуси.

Курсы валют


Торговая недвижимость - март 2015

22.04.2015
 
Аналитика по торговой недвижимости от компании "Твоя Столица" - аренда, долевое строительство, вторичный рынок

Вторичная торговая недвижимость

Рынок вторичной торговой недвижимости г. Минска в абсолютном большинстве представлен торговыми помещениями, встроенными в жилые и административные объекты, а также отдельно стоящими объектами. В торговых центрах, в целях сохранения целостности концепции и поддержания определенной структуры торговых операторов, торговые помещения не продаются в собственность, а только сдаются в аренду. И поэтому, большинство приобретаемых в собственность торговых помещений, как правило, выступают инвестиционной покупкой для последующей сдачи в аренду.

Несмотря на то, что сегмент торговой недвижимости для инвесторов является одним из самых доходных, в настоящее время объем спроса на рынке вторичной торговой недвижимости можно охарактеризовать как низкий. Рынок торговой недвижимости всегда характеризовался динамичностью, как ценообразования, так и миграционных процессов со стороны торговых операторов (арендаторов),что на первый взгляд может быть расценено как негативный фактор.Но лишь опытные инвесторы по опытупрежних лет знают, что в ситуации «падающего рынка» (а текущее состояние рынка отчасти можно охарактеризовать именно так)это позволяет собственникам торговых помещений более гибко, а значит и более результативно, управлять арендными отношениями, тем самым регулируя инвестиционную отдачу недвижимости.

Диапазон цен предложения торговых помещений в марте составлял от 1 000 до 5 000 USD/кв. м с НДС и даже выше, при средней цене на уровне 3 160 USD/кв. м. с НДС, что соответствует средней цене 2015 г. Снижение по сравнению со средней ценой предложения 2014 г. минимальное – порядка 2%.

Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но все же решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование и определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение. И поэтому чем ближе к торговому объекту проходят пешеходные потоки, тем дороже будет его стоимость. А сейчас, когда жилищное строительство ведется в больших масштабах,наблюдается рост востребованности торговых помещений, располагающихся как в самом жилом доме, так и находящихся в шаговой доступности от него. Такие помещения позволяют размещать в них не только торговые объекты, но и объекты оказания услуг.

Основной мартовский реализованный спрос со стороны покупателей, впрочем, как и в предыдущие месяцы, был сформирован за счет торговых помещений площадью до 100 кв. м. Покупателям интересны и помещения меньшего метража, но в предложении их слишком мало, чтобы удовлетворить всю потребность рынка. И поэтому, при возможности помещениясвыше 100 кв. м. зачастую разделяются собственниками на помещения боле мелкого метража и сдаются в аренду.

Торговые помещения, выставляемые собственниками на продажу по объективным ценам, долго на рынке не задерживаются. Остаются лишь те, которые были оценены собственниками с завышением цены. И впоследствии, цена на них все равно снижается до приемлемого для покупателей, а значит и рынка, уровня.При этом под объективной ценой понимается цена, соответствующая среднерыночному уровню цен сделок на помещения аналогичного качества (отделки, состояния, месторасположения) и метража.

Говорить о какой-то средней цене по рынку не представляется возможным из-за различий в характеристиках помещений. Но если рассматривать только качественные торговые помещения вне торговых центров (расположенные на достаточно оживленных улицах, не требующие дорогостоящего ремонта и т.п.), предназначенные для реализации непродовольственной группы товаров, то будущему покупателю необходимо рассчитывать, что их средняя стоимость будет начинаться от 2 500 USD/кв. м с НДС.

В текущей ситуации,когда предложениепревышает спрос, продавцы вынуждены «реальным» покупателям предоставлять существенный дисконт – скидку по факту совершения сделки. Если ранее величина дисконта, в зависимости от площади помещения, составляла до 8%-10% цены предложения, то сейчас может доходить до 15%-18%.Но есть и такие продавцы, а их в настоящее время большая доля на рынке, для которых оперативная продажа торгового помещения не столь важна.Такие продавцы не снижают цены и отказываются от предоставления дисконта, компенсируя время ожидания покупателя, сдавая продаваемое помещение в аренду.

Рост величины дисконта при сохранении цен предложения на прежнем уровне – это та ступень развития ценообразования на рынке, когда необходимость снижения цен уже «назрела», но собственники еще не готовы «открыто» с ней согласиться. Эту степень развития можно назвать переходной – после нее идет снижение не только цен сделок, но и цен предложения.

 

Аренда торговой недвижимости

В текущей ситуации, характеризующейся экономической нестабильностью, аренда для торговых операторов выступает самым рациональным выбором.При аренде торгового помещения у оператора нет необходимости замораживать большую сумму денеги при этом оператор остается «мобильным» – может в любое время переехать в новый торговый объект.

На величину арендной ставки торгового помещения в первую очередь влияет востребованность со стороны покупателей торгового центра, в составе которого оно находится. Те торговые центры, которые вышли на рынок, имея грамотную концепцию, в настоящее время выступают в роли «законодателей моды» и трудностей с заполнением арендаторами испытают значительно меньше. Именно такие объекты и будут развиваться в среднесрочной перспективе. А те объекты, которые не могут похвастаться крупными потоками покупателей вследствие отсутствия концепции или располагаясь вдали от пешеходных потоков – вынуждены с целью привлечения арендаторов существенно снижать арендные ставки и предлагать прочие бонусы.

По итогам марта средняя ставка аренды на торговые помещения площадью до 150 кв. м., рассчитанная по предложению торговых площадей в торговых центрах, сформировалась на уровне 26 EUR/кв. м с НДС, что соответствует уровню февраля. Снижение по сравнению с январем составило порядка 8%, по сравнению с декабрем 2014 г. – 14%.

Если говорить о мартовских реальных ставках, сформированных по факту заключения сделки, то для торговых помещений площадью до 70 кв. м. они были на уровне 23 EUR/кв. м. с НДС (верхний предел 25 EUR/кв. м. с НДС), а для помещений площадью свыше 70 кв. м. но не более 150 кв. м. – 18-20 EUR/кв. м. с НДС (верхний предел22 EUR/кв. м.).Сопоставив среднюю ставку предложения и сформированной по факту заключения сделки, получим среднюю величину дисконта на уровне 23%. Для сравнения, в конце 2014 г. ставки предложения держались арендодателями на высоком уровне, однако по факту заключения сделки дисконт мог достигать 30%.

Несмотря на существенное снижение арендных ставок, спрос на них продолжает оставаться низким.Спрос просто не успевает за ростом предложения – ожидаемый объем ввода торговых центров на 2015 г. составляет порядка 150 тыс. кв. м. торговой площади, что составляет практически +50% к существующему объему. В частности, снижение оборотов торговли, снижение посещаемости торговых центров вследствие снижения покупательской способности населения и постоянного роста цен, а также риски, связанные с нестабильностью обменного курса валют, вынуждают крупных сетевых операторов приостанавливать свои планы по развитию.

Источник: Твоя Столица

Поделиться:
 
10 УНР-инвест от 1100 у.е. за кв.м
Чижовка: жилой дом на пересечении ул. Голодеда и ул. Ауэзова в Минске  подробнее »
10 УНР-инвест
(017) 286-35-51, (044) 766-84-84, (033) 666-84-84
ТОП-20 дешевых квартир Минска
Актуальные предложения по дешевым квартирам в разных районах Минска  подробнее »
Твоя Столица
+ 375 44 565-80-17, + 375 17 336-77-35

Квартиры в новостройках

Квартиры от собственников

10 УНР-инвест от 1100 у.е. за кв.м

Минск, ул. Голодеда- ул. Ауэзова

Жилой комплекс по ул. Алибегова

Готовые квартиры в продаже

ЖК "Вяселка"

Минский район, д. Прилуки

Жилой дом «СОФИ»

Минск, микрорайон Лебяжий

Жилой комплекс "Петровщина"

Минск, пр. Дзержинского, ст.м. "Петровщина"